Comment (vraiment) mesurer la performance d'un investissement locatif ?

Hello Cher (Futur) investisseur !

7 % brut. C’est ce qu’on voit souvent dans les annonces. C’est aussi l’un des chiffres les plus trompeurs de l’immobilier locatif.

Ce que 7 % brut cache vraiment : Une fois les charges déduites — taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, vacance locative, provision travaux — ce 7 % tombe souvent autour de 4 à 4,5 % net. Intégrez ensuite votre fiscalité personnelle (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux), et vous pouvez descendre à 1,5 ou 2 % net-net. Ce n’est pas un mauvais investissement pour autant — mais ce n’est plus le même investissement.

Ce qu’on regarde vraiment chez nos clients : Avant de valider un projet, on calcule toujours les trois niveaux : brut pour filtrer rapidement, net pour comparer les biens entre eux, et net-net pour valider la cohérence avec le profil fiscal du client. Pour les projets plus complexes ou les arbitrages entre plusieurs biens, on calcule le TRI — le seul indicateur qui intègre la durée de détention et le prix de revente estimé. C’est souvent là que les vraies décisions se prennent.

Un point souvent ignoré en 2026 : Les prélèvements sociaux ne sont plus les mêmes selon que vous louez nu ou meublé. La location nue reste à 17,2 %, mais le LMNP est passé à 18,6 % depuis l’imposition des revenus 2025. Ce détail change les calculs de rendement net-net, surtout pour les TMI élevées.

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À très vite,

L’équipe Capsul 🧑‍🚀