Solidarietà ai povery milanesi diventati multimilionari esentasse vendendo a 20/30mila euro/mq le loro case

Ci sono momenti nei quali il sistema fiscale italiano riesce a raggiungere vette di comicità che nemmeno Totò avrebbe potuto concepire.

Il Corriere della Sera racconta che nel 2025 a Milano sono state registrate 29 compravendite di abitazioni sopra i 5 milioni di euro, per complessivi 212 milioni. In via Fratelli Gabba qualcuno ha comprato 381 metri quadrati per 20 milioni, pari a 52.490 euro al metro quadrato. A San Babila due appartamenti sono passati di mano per 21 milioni. Insomma, mentre il milanese medio apre Immobiliare.it, imposta “massimo 500.000 euro” e scopre che può permettersi un bilocale con cucina ricavata nell’ascensore, esiste un altro mercato immobiliare nel quale cinque milioni sono praticamente la fascia entry level.

Fin qui tutto bene. I ricchi sono ricchi e possono comprarsi quello che vogliono.

La parte divertente comincia quando arriva il Fisco.

Perché dai rogiti esaminati dal Corriere emerge che, grazie al meccanismo perfettamente legale del prezzo-valore, nella maggior parte dei casi la base imponibile fiscale era compresa tra un ottavo e un dodicesimo del prezzo realmente pagato. L’Agenzia delle Entrate conferma infatti che, nelle compravendite di abitazioni alle quali il regime è applicabile, una persona fisica può chiedere che l’imposta di registro venga calcolata sul valore catastale anziché sul prezzo effettivo, che deve comunque essere dichiarato.

E così abbiamo il capolavoro.

Prendiamo l’esempio riportato dal Corriere: casa da 5 milioni, valore fiscale 500.000 euro. Se ricorrono le condizioni “prima casa”, l’imposta di registro a carico del compratore è 10.000 euro.

Hai appena manifestato una capacità patrimoniale sufficiente per staccare un assegno da cinque milioni per un appartamento, ma fiscalmente l’immobile improvvisamente si mette un paio di baffi finti e dice: «Buongiorno, io ne valgo mooooolti meno».

Ma aspettate, perché il bello deve ancora arrivare.

Lo stesso disallineamento catastale produce effetti anche quando il patrimonio viene trasmesso agli eredi. Il Corriere osserva che, nell’esempio della casa da 5 milioni con valore fiscale di 500.000 euro, il passaggio al figlio o al coniuge può non generare alcuna imposta di successione, grazie alla franchigia di un milione per beneficiario.

Il mattone milanese ha quindi sviluppato una proprietà fisica sconosciuta alla scienza: vale moltissimo quando lo vendi e pochissimo quando passa il Fisco.

E veniamo al venditore.

Quello che diventa multimilionario incassando il corrispettivo.

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Se si tratta di una persona fisica che possedeva quella casa da oltre cinque anni, la regola generale dell’articolo 67 del TUIR è che la plusvalenza immobiliare non costituisce reddito imponibile. Ci sono eccezioni, tra cui dal 2024 la disciplina specifica per determinati immobili interessati dal Superbonus, ma la regola storica rimane straordinariamente interessante. Le stesse istruzioni dell’Agenzia delle Entrate individuano infatti come fattispecie imponibile ordinaria la “rivendita di beni immobili nel quinquennio”.

Quindi immaginiamo il nostro fortunato milanese: comprò decenni fa un appartamento per l’equivalente di 500.000 euro, oggi lo vende a 10 milioni e realizza 9,5 milioni di capital gain. Se ricorrono le condizioni ordinarie sopra descritte, IRPEF sulla plusvalenza realizzata: zero.

Se invece negli stessi decenni un altro contribuente ha messo 500.000 euro in azioni e oggi ne ricava 10 milioni, il Fisco gli presenta educatamente il conto sulle plusvalenze finanziarie tassandolo al 26% (e specularmente gli consente di dedurre dai capital gains realizzate le minusvalenze realizzate, diritto non concesso sugli immobili venduti da privati).

Il mattone, evidentemente, è un bene costituzionalmente simpatico.

Non è nemmeno la prima volta che Milano offre materiale didattico. Nel 2021 i 331 soci della storica Reale Compagnia Italiana, proprietaria di 14 prestigiosi immobili soprattutto milanesi, vendettero la società a Blackstone in un’operazione da circa 1,3 miliardi. Prima dell’operazione gli immobili erano stati rivalutati da circa 80 milioni a 1,2 miliardi, pagando 143 milioni di imposte a carico della società; inoltre, secondo le ricostruzioni dell’epoca, gli azionisti potevano affrancare fiscalmente le proprie partecipazioni pagando l’11% sul valore rivalutato (di cui il 98,3% era la plusvalenza) invece del 26% sulla plusvalenza in seguito realizzata.

Il Fatto Quotidiano raccontò persino la “grande sofferenza” con cui alcuni soci salutavano i gioielli immobiliari di famiglia. Una sofferenza resa presumibilmente più sopportabile dal bonifico finale e, come emergeva dagli stessi interventi assembleari, dai «vantaggi fiscali» dell’operazione.

Ed è qui che la faccenda diventa interessante anche politicamente.

Periodicamente in Italia parte il grande dibattito sulla patrimoniale: aliquote, soglie, fuga dei milionari, residenze trasferite a Montecarlo, imprenditori con la valigia già sul treno per Lugano.

Forse prima di inventare una nuova tassa gigantesca sarebbe meno spettacolare, ma più sensato, correggere le micro-assurdità già presenti nel sistema, come ho discusso in questo episodio del mio podcast con Simone Lupi . E di cui ho parlato anche qui citando l’autorevole parere del notaio di Silvio Berlusconi, perfino lui abbastanza scandalizzato sulle ampie aree di mancata tassazione su multimilionari e miliardari.

Quanto al confronto internazionale sulla tassazione delle proprietà immobiliari, guardate qui sotto le aliquote fiscali annuali effettive in % sui valori di mercato della property tax in vigore in vari stati degli USA, Paese notoriamente comunista (ironia di rigore). Aliquote che gravano anche sulla prima casa, cosa che in Italia avrebbe già provocato l’assalto al Parlamento.

Attenzione, qui non si tratta di introdurre una tassazione sulla casa come quella USA (che si inserisce in un sistema fiscale ben diverso dal nostro).

Mi limito a fare una constatazione ragionieristica.

In sistema fiscale come quello italiano che tassa il reddito da lavoro fino ad aliquote marginali molto elevate, tassa normalmente le plusvalenze finanziarie, ma può lasciare completamente esente una plusvalenza milionaria realizzata sulla vendita di una casa detenuta da lungo tempo, mentre contemporaneamente continua a utilizzare valori catastali enormemente inferiori ai valori di mercato per importanti passaggi patrimoniali, non sembra esattamente progettato per contrastare la concentrazione della ricchezza.

Anzi.

Ma i politici di qualunque parte si guardano bene dal proporre più equità fiscale sugli arricchimenti immobiliari e sui passaggi di patrimoni rilevanti.

Perchè sanno che al solo sussurrare di imposte sulla casa e sulle successioni perderebbero milioni di voti.

Meglio minchioneggiare di una imposta patrimoniale che non si farà mai.