O que o Kiyosaki acertou sobre imóvel — e o que ele errou feio pro Brasil

Tem uma frase logo no começo do livro que me pega toda vez: “você queria vencer, mas o medo de perder era maior que o prazer de ganhar. E aí você escolheu a segurança, e nunca mais vai saber o que perdeu.”

Pode até ser que você ache esse livro meio iniciante, meio genérico em algumas partes. Eu também acho, em alguns pontos. Mas é o livro de finanças mais lido do mundo por um motivo: a concepção que ele te entrega dá pra puxar direto pra sua vida. E essa frase do começo é o que separa quem dá o lance no leilão de quem fica assistindo de fora.

Eu vivi isso na pele. Fui funcionário público, trabalhei num lugar onde umas 80% das pessoas não gostavam do que faziam. E sabe o que elas faziam a respeito? Nada. Não tentavam outro concurso, não tentavam outro caminho. Ficavam lá, reclamando, presas naquela segurança com medo de perder. A maior parte das decisões que a gente toma não é racional, não é baseada em dado. É baseada no medo de perder alguma coisa.

Decidi começar minha série de livros por ele justamente por isso. Vou te passar três lições que dá pra aplicar no leilão, e no fim te mostro as duas coisas que, na minha opinião, ele erra quando a gente traz pro Brasil. Bora.

Essa é a tese que fundamenta o livro inteiro. Você precisa ter coisas que põem dinheiro no seu bolso, não que tiram. Ativo gera receita. Passivo gera obrigação. Parece nomenclatura difícil, mas pensa simples: se um dia os seus ativos pagarem todas as suas contas, você se deu bem na vida. Acabou. Não depende mais de trabalhar até o fim.

No leilão isso é literal. Você ganha 5 mil, guarda 500 por mês, junta uma entrada, arremata um imóvel financiado. Pronto, já tem um ativo. Resolveu sua vida? Não. Mas tá melhor: o aluguel cobre a parcela e às vezes sobra um pouquinho. Aí daqui a pouco vem o segundo, depois o terceiro. Tijolinho por tijolinho, até a receita dos ativos pagar tudo.

Tem outra frase dele que cola nisso: “se você descobriu que se enterrou num buraco, pare de cavar.” A maioria das pessoas não quebra por burrice. Quebra porque, mesmo vendo o que tava acontecendo, continuou cavando. Continuou inflando o padrão de vida a cada aumento. Parar de cavar é jogar o excedente pra dentro do ativo, não pro luxo.

O Kiyosaki diz que você não fica rico só por ser muito especializado numa coisa. Se você for o melhor programador do mundo, vai ganhar uma renda altíssima, claro. Facebook, Google, qualquer um te paga. Mas se você não souber estruturar essa renda, ela não vira patrimônio. Volta pro problema da lição 1.

Pra ele, o QI financeiro tem quatro pilares. No leilão cada um vira uma etapa:

Contabilidade. Não é ser contador. É ler a conta inteira do imóvel. Não é só o lance: é lance mais ITBI mais leiloeiro mais dívida mais desocupação mais reforma. Quem só olha o valor do lance já saiu perdendo.

Investimento. Entender ROI, Cap Rate, se aquele capital rende mais ali do que parado. Detalhe que a maioria não quer aprender porque “não é da área”. Resultado: passa por cima da oportunidade sem ver.

Mercado. Oferta e procura do bairro. Tem dois tipos de oportunidade: a que vem do mercado ruim, com todo mundo desesperado vendendo a preço de banana; e a que vem de oferta e demanda específica, tipo inventário, gente que herdou patrimônio mas não tem renda e precisa vender. Quando você enxerga onde está a procura e onde está a oferta, sabe onde ir comprar.

Lei. Esse é o coração do leilão brasileiro. Tudo o que a gente faz no leilão tá enquadrado em lei, seja o judicial ou o extrajudicial. E até hoje eu ouço gente com medo de comprar por causa de desocupação, criança morando lá, pessoa doente. O medo é real, mas ele só come quem não leu o edital.

Essa foi a que mais me chamou atenção dessa leitura. Tem um capítulo onde ele diz: “os ricos inventam dinheiro. Você vê a oportunidade primeiro com a mente, depois com os olhos.”

É normal você, por não ser de uma área, querer investir no que todo mundo investe. CDB, LCI, LCA, aquele apartamento na planta. Não é errado. Mas se todo mundo tá fazendo, a rentabilidade boa já passou. Quem comprou a planta antes do projeto começar pegou o melhor preço. Quando chega no consumidor final, a oportunidade já foi.

No leilão é igual. O imóvel bonito, na beira da praia, que todo mundo olha e fala “essa é a oportunidade de ouro” — não é. Porque todo mundo viu, todo mundo quer, todo mundo vai pagar caro. No máximo você arremata 20% abaixo, e isso não é oportunidade de verdade. A oportunidade tá no imóvel que não tá bonito, na região razoável, onde você consegue ver uma sacada que os outros não veem: vão abrir um mercado ali, vão construir uma escola, dá pra dar uma melhorada. Aí você começa a ver o jogo antes dos olhos.

O próprio Kiyosaki conta que isso não é natural. Ele corria numa rua, viu por duas semanas as casas, parou um dia pra conversar com um cara que tava penando pra vender. Comprou. Nove meses depois teve um boom e o valor quase dobrou. Ele viu o que ninguém tava vendo. É aquela do Buffett: quando todo mundo tá vendendo, você pensa em comprar; quando todo mundo tá comprando, você pensa em vender.

Deixa eu te mostrar isso num caso de verdade. Sentei com um aluno meu, o José Gabriel, e a gente arrematou juntos um apartamento em Cotia. Avaliação na casa dos 170 mil. A gente pagou 99.555, numa compra direta da Caixa. Quase 70 mil de desconto, sem disputa.

E olha como as três lições aparecem todas ali. Primeiro a mente antes do olho: a oportunidade não tava bonita na vitrine. Quem só passava o olho pelo site não via nada demais. A gente leu o edital, fez a conta e enxergou o número fechar antes de ver a chave. Segundo a Lei: o que liberou o lance foi a parte chata, a jurídica dando sinal verde. Não foi coragem, foi matrícula limpa. E terceiro o inventar dinheiro: a entrada já tava estruturada, então na hora de confirmar não teve hesitação esperando banco. O Gabriel só clicou no botão porque a conta já tava feita.

Agora a parte do “e errou”. Na minha humilde opinião, são duas coisas.

A primeira: ele é categórico demais ao dizer que a casa própria é passivo, não ativo. Pela definição dele, ele tá certo. A casa onde você mora não gera renda. Você paga IPTU, paga condomínio, e ela não te devolve nada além de morar nela. Mas ele transforma isso quase num pecado, e aqui no Brasil isso precisa de nuance. Esse livro é dos anos 2000, 2008, daquela onda forte de finanças pessoais. No Brasil a maioria das pessoas não tem segurança suficiente. Ter a primeira casa própria, mesmo pequena, te dá uma tranquilidade. Não é investimento, beleza, mas é proteção. Não confunde uma regra dele com regra de vida que você tem que seguir.

A segunda, e essa é a grande: ele romantiza demais o “inventar dinheiro”. Ele conta exemplos onde pega dinheiro emprestado, compra ali, vende aqui, e só pela intermediação já fez grana. Isso é a realidade dele, dos Estados Unidos, onde o risco jurídico do imóvel é baixo. No Brasil a gente não tem essa segurança jurídica, não tem essa estrutura de confiança. Significa que ele tá errado? Não. Ele escreveu pro contexto dele, não pensando em todas as realidades do mundo.

Então é isso. Ativo é o que paga aluguel, não o que te dá status. O QI financeiro tem quatro pernas, e no Brasil quem manda é a jurídica. E a melhor oportunidade você enxerga na cabeça muito antes de ela aparecer na sua frente.

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Me conta aqui nos comentários: qual livro você quer que eu traduza pro investidor de leilão no próximo? Aquele abraço.