Bonjour chers (futurs) investisseurs,
Certains projets commencent par une intuition. Celui-ci a commencé par une coquille vide.
Une ancienne boulangerie désaffectée à Troyes. 58m², un sol carrelé vieillissant, des murs en partie revêtus de faïence blanche usée, une charpente métallique apparente et un plafond partiellement éventré. Pas de chambre définie. Pas de salle de bain. Presque rien de récupérable — et c’est exactement ce qui nous a donné carte blanche.
À 50 000 € d’acquisition, on savait que la valeur allait entièrement venir des travaux et du concept. Alors on s’est demandé : quel univers pourrait justifier de traverser la France pour séjourner dans un T2 de Troyes ?
La réponse : Santorin.
L’aménagement a été pensé de zéro. La boulangerie n’avait pas de plan utilisable — c’était une contrainte et une liberté à la fois. On a tout repensé : les volumes, les circulations, la lumière.
70 000 € de travaux plus tard, l’ancienne boulangerie n’existe plus. À la place : un appartement blanc, lumineux, habillé de matières naturelles et de détails dorés, où chaque pièce raconte la même histoire — celle d’un été quelque part en mer Égée.
Le salon est le cœur du projet. Velux en plafond pour la lumière zénithale, murs blancs immaculés, niche creusée dans la cloison avec appliques chaudes et macramé en raphia naturel suspendu. Le mobilier joue les contrastes doux : canapé arrondi en bouclette écrue, fauteuil en bois blanchi vieilli, table ronde en verre fumé avec chaise bouclette, oliviers en pots blancs de chaque côté. Un miroir ondulé à cadre bois en suspend sur un mur. Rien de droit, rien de froid.
La chambre est encadrée par deux poutres en bois brut apparentes qui délimitent l’espace comme un porche méditerranéen. Murs crème, éclairage spots encastrés chauds, décorations murales en vannerie tressée au-dessus du lit, lampes de chevet en céramique blanche. Le détail qui fait tout : une coiffeuse en bois foncé aux façades striées, miroir en bois cintré, deux vases ronds en verre bleu cobalt posés dessus. La touche de couleur qui rappelle la mer.
La salle de bain est probablement la pièce la plus photographiée. Douche encadrée d’un profilé doré brillant, carrelage zellige terracotta rosé irrégulier du sol au plafond — la texture, la chaleur, l’imperfection des zellijes donnent exactement l’effet d’une salle de bain de villa grecque. Mitigeur pommeau pluie en laiton brossé. Sol grand format crème comme dans le reste de l’appartement pour une continuité visuelle totale.
Prix d’acquisition : 50 000 €
Budget travaux & décoration : 70 000 €
Coût total de l’opération : 120 000 €
Rentabilité brute : 12 %
Ce projet est la démonstration la plus claire de ce qu’on appelle “l’investissement à concept”. Quand le bien ne vaut rien en l’état, la valeur se crée entièrement dans la vision et l’exécution. Une boulangerie à 50 000 € ne se loue pas. Une escale grecque au cœur de Troyes, si — et bien au-delà des tarifs du marché local.
12 % de rentabilité brute. Dans une ville où la pierre s’achète encore à prix accessible. Avec un concept qui génère ses propres avis cinq étoiles.
C’est le genre de projet qu’on n’aurait pas pu faire sans tout gérer en interne : l’acquisition, les travaux, la déco, l’ameublement. Chaque maillon de la chaîne compte quand on repart de zéro.
Vous avez repéré un bien atypique — local commercial, ancien corps de ferme, appartement hors gabarit — et vous vous demandez si ça peut devenir un investissement ? [Parlons-en]
L’équipe Capsul 🧑🚀
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