Un immeuble, deux appartements, deux univers — et un seul chantier

Bonjour chers (futurs) investisseurs

Quand on achète deux appartements dans le même immeuble, la tentation est grande de faire la même chose dans les deux. Même palette, même mobilier, même logique. Ça simplifie les achats, ça réduit les coûts, ça rassure.

On a fait le contraire.

Ce qu’on a trouvé.

Quartier Jean Jaurès à Reims, à deux pas du centre. Un immeuble avec deux appartements à rénover intégralement : un T2 de 63 m² et un autre de 40 m². Moquette grise dans les chambres, faïence bleue en mosaïque dans les salles de bain, installation électrique à refaire, WC et salle d’eau vétustes. Les photos de chantier parlent d’elles-mêmes — murs éventrés, plomberie apparente, sol arraché.

Deux appartements. 35 000 € de travaux. Et une seule question : est-ce qu’on fait deux logements identiques, ou est-ce qu’on crée deux expériences distinctes pour maximiser l’attractivité sur Airbnb ?

Ce qu’on a décidé.

Deux concepts. Deux ambiances. Deux clientèles potentielles dans le même immeuble !

Le 63 m² : Rétro-moderne, soleil et bonne humeur.

Le parti pris est immédiat dès qu’on entre dans la cuisine : une crédence en carrelage damier terracotta et crème, mat, qui rappelle les cuisines italiennes des années 70. Meubles blancs, plan de travail effet béton, poignées noires. Sur la table en inox industriel — récupérée et relookée — trône un vase terracotta avec un brin d’olivier. La couleur qui donne le ton à tout l’appartement.

La salle de bain : carrelage subway vert bouteille brillant du sol au plafond, sol en marbre vert profond. Rien d'autre. C'est radical et c'est ce qui fait que la photo tourne.

Le 40 m² : Épuré, sauvage, végétal.

Là, on est dans un autre registre. Dès la douche, la couleur carrelage subway bleu ciel en baïonnette, miroir LED aux coins arrondis, meuble vasque bois chêne. Douche pluie. Simple, propre, lumineux.

Le salon assume les poutres en bois massif naturel — on ne les a pas peintes, pas habillées. Elles structurent visuellement l’espace comme une charpente de grange. Canapé lin vieilli, table basse en verre avec pieds cylindriques, lampadaire terracotta à abat-jour, coussin frangé brique. La fenêtre laisse rentrer la lumière sur le parquet ancien conservé — vrai bois, avec ses imperfections.

Les chiffres.

• Prix d’acquisition : 200 000 € (les deux appartements)

• Budget travaux & décoration : 35 000 €

• Coût total de l’opération (frais inclus) : 282 654 €

• Rentabilité brute : 9,34 %

Ce qu’on retient.

Créer deux univers distincts dans le même immeuble, c’est une stratégie délibérée. Les voyageurs qui réservent l’un peuvent revenir pour tester l’autre. Les profils qui n’auraient pas été séduits par le premier iront vers le second. Et sur Airbnb, avoir deux appartements avec des identités fortes dans le même quartier, c’est deux entrées dans les résultats de recherche — avec deux propositions différentes.

9,34 % de rentabilité brute. 35 000 € de travaux. Et la preuve qu’on n’a pas besoin d’un budget XXL pour créer quelque chose de mémorable.

Vous avez un bien ou plusieurs, à Reims ou dans une autre ville, et vous vous demandez quelle stratégie locative adopter ? [Prenons rendez-vous !]

L’équipe Capsul