Mai 2026 : la première déclaration post-réforme LMNP qui peut vous coûter cher (ou vous faire économiser)

Bonjour chers (futurs) investisseurs

C’est la première fois en mai. La première campagne déclarative depuis la réforme LMNP du 15 février 2025. La première depuis la loi de finances 2026, adoptée le 2 février et validée par le Conseil constitutionnel le 19. Et pour beaucoup d’investisseurs, c’est la première déclaration où chaque ligne d’amortissement engage la fiscalité de sortie du bien — pas seulement l’impôt de l’année.

Avant la réforme, les amortissements LMNP étaient un avantage à double détente : ils réduisaient l’impôt chaque année et restaient neutres à la revente. Depuis le 15 février 2025, ce n’est plus le cas. L’article 84 de la loi 2025-127 a modifié l’article 150 VB du CGI : pour toute cession réalisée après cette date, les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Un bien acheté 300 000 €, revendu 500 000 €, avec 60 000 € d’amortissements déduits, génère désormais une plus-value imposable de 260 000 € — au lieu de 200 000 € auparavant.

Ce qui change concrètement en mai : il faut connaître précisément le cumul d’amortissements pratiqués depuis l’entrée du bien à l’actif. Ce chiffre détermine votre fiscalité de sortie le jour où vous vendrez. Plus aucun amortissement n’est “gratuit” dans la durée.

Ce qu’on observe chez nos clients. L’erreur la plus coûteuse cette année n’est pas un oubli de case. C’est de continuer à traiter la déclaration LMNP comme un exercice administratif annuel détaché de la fiscalité de sortie. Avec la réforme, les deux sont liés. Sans plan d’amortissement à jour et sans suivi du cumul, on perd la capacité d’arbitrer à la revente — et on subit la fiscalité plutôt que de la piloter.

Bonne nouvelle pour les bailleurs en location nue avec travaux énergétiques : le plafond majoré du déficit foncier à 21 400 € imputables sur le revenu global — au lieu des 10 700 € classiques — vient d’être prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par l’article 53 de la LF 2026. Une fenêtre de deux années supplémentaires pour structurer une rénovation lourde dans l’ancien.

Dans l’article publié sur le blog, on détaille les trois régimes pas à pas : la 2044 pour la location nue, la mécanique d’imputation du déficit foncier avec ses cases précises, la liasse 2031/2033 LMNP post-réforme, l’arbitrage micro vs réel avec exemple chiffré, et le calendrier complet mai-juin 2026.

👉 [Lire l’article complet sur le blog Capsul]

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À très vite,

L’équipe Capsul