A prefeitura me cobrou 18 mil de imposto. O certo era 8

Paguei 400 mil num apartamento de leilão. A guia do ITBI veio calculada como se eu tivesse pagado 900. Dezoito mil de imposto, quando o certo era menos da metade disso.

Contratei um advogado, paguei 3 mil e ganhei. E aí, numa arrematação de 446 mil em outra cidade, aconteceu de novo. Não vou falar o nome de nenhuma das duas prefeituras de propósito, porque o problema não é uma cidade. É um padrão, e ele aparece em quase toda arrematação que passa da faixa dos 250 mil.

ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Todo imóvel que muda de dono paga. Pensa nele como a taxa de transferência da coisa. Na maioria das cidades fica entre 2 e 3 por cento, e isso é normal.

O problema é de onde ele é cobrado. A prefeitura tem um número que ela chama de valor venal, que é o preço que ela decide que o seu imóvel vale. E quando chega uma arrematação de leilão, muita prefeitura ignora o que você pagou de verdade e calcula o imposto em cima do número dela.

No meu caso: 400 mil pagos, tudo documentado, tudo registrado. Valor venal de 900. A guia veio sobre 900.

Cobrar, ela pode cobrar. Só que o entendimento que já vem firmado há bastante tempo na justiça, e que já é jurisprudência no STJ, é que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação. Ou seja, o valor efetivamente pago. E aqui a gente nem precisa entrar no juridiquês: é aritmética.

Dois por cento de 400 mil dá 8 mil. Dois por cento de 900 mil dá 18 mil. Essa diferença de 10 mil é dinheiro seu saindo do bolso no dia do registro, e ninguém te avisa.

Confesso que quase passou batido. No nosso fluxo, guia de pagamento vai direto pro financeiro e eu deixo pra lá. Por sorte, quando é pagamento caro, o financeiro sempre confirma e pergunta do que se trata. Aí eu fui olhar de novo.

Isso também é comum em outras situações, porque nessa hora a pessoa está com pressa de registrar o imóvel, quer andar com a operação, e brigar com a prefeitura parece coisa de outro mundo.

Contratei um advogado pra entrar com um mandado de segurança. Ele cobrou 3 mil na época. Entrou com uma liminar pra que eu pagasse o valor que eu entendia correto, os 8 mil. A gente ganhou, eu paguei os 8.

A conta: 18 menos 8 dá 10 de diferença. Tirei os 3 do advogado, sobraram 7 mil. Sete mil por assinar uma procuração e esperar.

Dava pra resolver no balcão? Dava. Antigamente era o que eu indicava pra maioria dos alunos: processo administrativo na própria prefeitura. Você escreve a solicitação, protocola, e espera uns 60 dias.

Só que tem dois problemas. O primeiro é que, enquanto esse pedido não roda, você não registra o imóvel. Registro travado é Caixa te cobrando, é você sem conseguir vender pra quem financia, é operação parada. Se você tiver que desocupar, também não consegue entrar com a desocupação judicial.

O segundo é que, de uns dois anos pra cá, praticamente todas as prefeituras começaram a negar. E a lógica é simples: se ela te dá ganho, perdeu o dinheiro na hora. Se ela nega, você vai ter que ir pra justiça, ela pode até perder, mas pode ganhar. E quem paga as custas e o advogado dela pra brigar na justiça é a própria prefeitura, com o seu imposto. Existe incentivo pra judicializar.

Na arrematação de 446 mil, em outra cidade, a prefeitura queria 20 e poucos mil. Dessa vez eu fui direto no mandado de segurança.

E presta atenção na malandragem, porque a ordem dos fatores muda tudo aqui. Você não paga errado pra depois pedir reembolso. Você entra com o mandado de segurança, o juiz dá a liminar, e você paga desde já o valor que entende correto. A gente pagou pouco menos de 10 mil, registrou o imóvel e a vida andou. Se a prefeitura quiser brigar, ela corre atrás depois.

Por que não pagar e pedir de volta? Porque receber dinheiro de volta de instituição pública é muito mais difícil do que pagar o certo desde o começo. Ela tem tese de dinheiro infinito pra contestar, e você fica nessa briga sem saber quando recebe. Com a liminar, o dinheiro fica com você desde o primeiro dia. E se, num cenário pouco provável, você perder, você paga a diferença depois. Mas o imóvel já registrou, já alugou, já vendeu, já fez o que tinha que fazer.

Essa é a parte que você veio buscar. Você só briga quando a diferença é maior que o custo da briga.

No caso 1: diferença de 10 mil, custo de 3 mil. Sobram 7. Vale.

Agora pensa no cenário em que não vale. O imóvel é pequeno, a diferença entre a guia errada e a certa dá 800 reais. O advogado vai te cobrar no mínimo esses 800. Você paga pra não receber nada, ou pra receber 200, 300. Aí não vale. Paga logo e vida que segue.

Alguém vai achar isso injusto. É. Mas no leilão você vai engolir alguns sapos, porque você está brigando com instituição grande e com órgão do governo. Faz parte. Briga quando vale a pena brigar. Ficar batendo o pé por 300 reais não faz sentido.

Na prática, das experiências que a gente teve, a briga começa a fazer sentido quando o valor venal do imóvel passa de uns 250 mil. Abaixo disso, a diferença raramente é suficiente pra pagar advogado.

E vai a ressalva, porque eu não prometo nada sem ressalva: cada município tem a sua alíquota e o seu humor pra esse tipo de coisa, então confere o da sua cidade. Não existe causa ganha na justiça, existe tendência, e aqui a tendência é forte a favor de quem pagou o preço real. Mas se você perder, paga a diferença depois.

Briga de imposto também tem hora. Se a diferença é pequena, o registro travado te custa mais do que a economia. Nesse caso, o tempo vale mais que a tese. A régua não é orgulho.

Você paga sobre o que pagou pelo imóvel, não sobre o que a prefeitura diz que ele vale. Se der problema, não entra com processo administrativo, vai direto no mandado de segurança. E antes de qualquer coisa, faz a conta pra saber se a briga faz sentido.

Toda briga dessas nasce de um papel mal lido. Vale pra guia de ITBI, vale pro edital, vale pra matrícula. O que muda o jogo não é conhecer a lei, é ler o papel antes de assinar.

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