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L’été, les décisions qui pèsent sur votre argent se prennent sans vous. Une banque centrale jeudi, une administration en septembre.
Cette semaine, on regarde les deux calmement, et on ajoute un réflexe qui vous évitera de vous faire piéger pendant que vous avez la tête ailleurs.
Bonne lecture.
Damien
PS. Un like, un partage ou un commentaire : ça me fait plaisir… et ça fait plaisir aux algorithmes. Tout le monde est content 😉
Jeudi, la BCE a laissé ses taux inchangés. Le taux de dépôt, celui qui sert de boussole à tout le crédit en zone euro, reste à 2,25 %. C’est une pause, après la hausse de juin.
La raison est simple à résumer : l’énergie. Les tensions au Moyen-Orient tiennent les prix du pétrole sous pression, et Christine Lagarde l’a redit clairement, si ça dure, le risque d’inflation ne disparaît pas. La BCE préfère donc attendre plutôt que de rebaisser trop tôt.
Jusque-là, rien que de très logique. Le plus intéressant est ailleurs.
La BCE a monté ses taux en juin, fait une pause en juillet. Et pendant ce temps, votre crédit immobilier, lui, n’a pas bronché.
En juillet, les banques françaises prêtent en moyenne autour de 3,17 % sur 15 ans, 3,31 % sur 20 ans et 3,42 % sur 25 ans, hors assurance. Des niveaux stables, parfois même en légère baisse pour les meilleurs profils. Comment est-ce possible, alors que la banque centrale, elle, a durci le ton ?
Parce que le taux de la BCE et le taux de votre crédit ne sont pas la même chose. Le premier fixe le prix de l’argent au jour le jour entre banques. Le second dépend surtout des taux longs et, surtout cette année, d’une bataille commerciale entre banques qui se disputent les rares emprunteurs d’un marché encore lent. Ajoutez à cela le taux d’usure (le plafond légal) revalorisé au 1er juillet, qui leur laisse un peu de marge, et vous obtenez ce grand écart.
Le détail qui donne le ton : l’État français, lui, emprunte à plus de 3,90 % sur 10 ans. Autrement dit, il paie déjà plus cher que le particulier bien accompagné qui achète sa résidence. Ça ne durera pas éternellement.
Ce que j’en retiens, sans dramatiser : la fenêtre actuelle est correcte, pas exceptionnelle, et elle tient à un équilibre fragile. Si vous avez un projet solide, un bon apport et un dossier propre, ce n’est pas le taux affiché qui doit vous faire attendre un hypothétique « mieux ». C’est votre capacité à négocier, banque contre banque, tant que la bataille commerciale dure. Le meilleur taux, en ce moment, n’est pas celui du marché. C’est celui que vous arrachez.
Dans cinq semaines, votre avis de taxe foncière 2026 sera en ligne. La plupart des propriétaires vont l’ouvrir, regarder le montant, soupirer, et payer. Cette année, ce réflexe peut vous coûter cher, parce que quelque chose a changé en coulisses.
Bercy a lancé une vaste opération de fiabilisation des bases foncières. Traduction : le fisc reprend un à un les logements pour y réintégrer ce qui n’avait jamais été déclaré. Une piscine, une véranda, un garage, un aménagement de combles, une pièce d’eau supplémentaire. Tout ce qui augmente le confort d’un bien augmente aussi sa valeur aux yeux de l’administration, donc son impôt.
Les chiffres sont concrets. Selon les estimations, 7,4 millions de logements verront leur taxe foncière augmenter à ce titre, pour un supplément moyen d’environ 63 € par logement, et près de 466 millions d’euros de recettes en plus pour les collectivités. Ce n’est pas une réforme votée au Parlement. C’est un travail de fourmi, logement par logement, qui remonte à la surface sur votre avis de la fin de l’été.
À cela s’ajoutent deux hausses plus classiques : la revalorisation forfaitaire des valeurs locatives, +0,8 % cette année pour tout le monde, et les taux votés par votre commune, qui varient d’une ville à l’autre.
C’est la clé de tout, et presque personne ne la connaît. Votre taxe foncière ne part pas de la valeur de vente de votre bien. Elle part de sa valeur locative cadastrale, une estimation théorique du loyer annuel que rapporterait le logement. On lui applique un abattement de 50 %, puis les taux votés localement.
Retenez la logique :
Votre taxe foncière ne mesure pas ce que vaut votre maison. Elle mesure ce que le fisc pense qu’elle pourrait rapporter en location. Deux choses très différentes.
C’est précisément pour ça que la fiabilisation des bases fait mal : en ajoutant une piscine ou une extension au dossier, l’administration relève cette valeur locative théorique, et l’impôt suit mécaniquement, chaque année, tant que le bien existe.
Quand votre avis arrive, ne regardez pas que le total. Ouvrez le détail et contrôlez trois choses :
La surface et les éléments de confort retenus. Si le fisc a ajouté une piscine que vous avez comblée, une dépendance démolie, ou surévalué une surface, c’est une erreur à votre défaveur.
La catégorie du logement. Les biens sont classés par catégories anciennes, parfois figées depuis les années 70. Un logement vétuste toujours classé « grand confort » paie trop.
Les exonérations et dégrèvements auxquels vous avez peut-être droit sans le savoir (voir plus bas).
Deux méritent votre attention immédiate.
Les personnes de 75 ans et plus au 1er janvier, sous condition de revenus (revenu fiscal de référence sous 12 455 € pour une part, majoré de 3 326 € par demi-part supplémentaire), sont exonérées de taxe foncière sur leur résidence principale. En principe, c’est automatique. Vérifiez qu’un parent âgé concerné en bénéficie bien : l’automatisme se grippe parfois après un changement de situation.
Et n’oubliez pas la règle générale : une erreur sur votre avis se conteste. Vous avez jusqu’au 31 décembre 2027 pour réclamer sur la taxe foncière 2026. L’administration a six mois pour répondre. Son silence vaut refus, et vous pouvez alors saisir le tribunal administratif dans les deux mois. La réclamation ne suspend pas le paiement : vous payez d’abord, vous vous faites rembourser ensuite si vous avez raison.
Ma conclusion, sans détour.
La taxe foncière est le seul impôt que la plupart des propriétaires subissent totalement, sans jamais le vérifier. Cette année, avec la fiabilisation des bases, c’est exactement l’année où il faut changer d’attitude. Dix minutes sur votre avis de septembre valent peut-être plus que ça, chaque année, pour les dix prochaines.
Transparence d’abord : ceci est un partenariat rémunéré. Vous le savez, c’est ma règle. Quand je travaille avec un acteur du marché, je vous le dis en première ligne, et je vous explique le produit avec la même grille de lecture que si je ne travaillais pas avec lui.
La SCPI Eden, gérée par Advenis REIM, a été lancée fin 2024. Ce qu’il faut en retenir en quatre points :
Une SCPI européenne et diversifiée, labellisée ISR, qui investit hors des sentiers battus : parmi ses dernières acquisitions, une crèche premium à Londres et une implantation en Finlande (déjà 3 actifs au portefeuille).
Sans frais de souscription, à capital variable. La part est à 50 €, avec un minimum de 20 parts : on peut donc démarrer à 1 000 €, ou en versements programmés.
Un taux de distribution brut de 8 % en 2025, sa première année pleine de distribution, pour un objectif de long terme de 6,5 % par an. Ni l’un ni l’autre ne sont garantis.
Le démembrement est possible (nue-propriété), pour ceux qui préparent une transmission ou veulent neutraliser la fiscalité des revenus pendant quelques années.
Maintenant, la grille de lecture. Une SCPI jeune, c’est un historique court : 8 % sur une première année ne préjuge en rien des années suivantes, et l’objectif de 6,5 % est le chiffre à retenir pour raisonner. En face, une SCPI née fin 2024 a un avantage structurel : elle achète tout son patrimoine aux prix d’aujourd’hui, après la correction du marché immobilier, sans stock d’immeubles payés au plus haut du cycle. C’est précisément ce qui m’intéresse dans les jeunes SCPI en ce moment, et je vous l’ai toujours dit : dans la pierre papier, le prix d’entrée fait une grande partie de la performance finale.
Pour qui ? Pas pour votre épargne de précaution (la liquidité d’une SCPI est réduite, on y entre pour 8 ans minimum). Plutôt pour la poche immobilière d’un patrimoine déjà structuré, en complément, jamais en fondation.
Pour ceux que ça intéresse : Eden offre deux parts, soit 100 €, dès 3 000 € investis, avec le code FOCUS que j’ai négocié pour les lecteurs.
Communication à caractère promotionnel réalisée dans le cadre d’un partenariat rémunéré avec Eden Investissement distributeur de la SCPI Eden gérée par Advenis REIM. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le taux de distribution 2025 et l’objectif de distribution ne sont pas garantis. La liquidité des parts est limitée. Durée de placement recommandée : 8 ans minimum. La fiscalité applicable dépend de votre situation personnelle et est susceptible d’évoluer. Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé : avant toute souscription, consultez la documentation réglementaire de la SCPI (statuts, note d’information visée par l’AMF, DIC) et rapprochez-vous d’un professionnel.
Sophie, je vais vous éviter une fausse bonne idée : en assurance-vie, la fusion n’existe pas.
Impossible de transférer un contrat d’un assureur vers un autre. « Fusionner », concrètement, ça voudrait dire racheter intégralement l’un des deux contrats, payer la fiscalité sur les gains au passage, puis reverser l’argent sur l’autre. Et là, vous perdriez votre bien le plus précieux : l’antériorité fiscale. Un contrat de plus de 8 ans, c’est un abattement annuel sur les gains rachetés (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple) et un taux réduit. Ça ne se sacrifie pas pour faire du rangement.
Précision importante, parce que l’erreur est fréquente dans l’autre sens : cet abattement est par foyer et par an, pas par contrat. Avoir deux contrats ne le double pas.
Alors pourquoi garder les deux ? Parce que deux contrats, c’est de la souplesse :
Deux clauses bénéficiaires possibles, pour organiser une transmission différenciée.
Le choix, à chaque retrait, de racheter sur le contrat le moins chargé en plus-values : moins de gains dans le rachat, moins de fiscalité.
Une diversification d’assureurs et de supports : votre contrat bancaire et votre contrat en ligne n’ont probablement ni les mêmes frais ni les mêmes fonds.
Le vrai sujet n’est pas le nombre de contrats, c’est leur qualité. Si votre contrat bancaire cumule des frais élevés et des supports médiocres, deux options : demander sa transformation chez le même assureur vers un contrat plus récent (la loi Pacte le permet en conservant l’antériorité fiscale), ou arrêter de l’alimenter et concentrer vos nouveaux versements sur le meilleur des deux. Sans jamais le fermer.
En assurance-vie, on ne fusionne pas ses contrats. On les fait jouer chacun leur rôle.
Ce coup de cœur est un coup de cœur inversé. Pas un produit à découvrir, un réflexe à prendre avant qu’un autre ne vous coûte cher.
Quand les taux remontent et que l’épargne cherche du rendement, les arnaques refleurissent. C’est mécanique. On vous promet un placement « sûr » à 9 %, un livret « boosté » soi-disant partenaire d’une grande banque, un investissement « vert » ou « atypique » avec un rendement garanti. L’été, boîte mail au ralenti et vigilance en vacances, est leur saison préférée.
L’AMF, le gendarme des marchés, tient une liste noire des acteurs non autorisés. Elle est mise à jour presque chaque jour et compte déjà plus de 3 300 entrées. Un dixième environ concerne les « placements atypiques » : diamants, or, cheptel, conteneurs, faux financements participatifs. Le point commun de toutes ces arnaques tient en une phrase.
Un rendement présenté comme élevé ET garanti, sans risque affiché, n’existe pas. C’est la signature d’une arnaque, pas d’une opportunité.
Le bon réflexe, avant de signer quoi que ce soit cet été, tient en deux minutes. L’AMF a mis en ligne un outil, AMF Protect Épargne, qui permet de vérifier si une proposition figure sur ses listes noires, de consulter la liste blanche des acteurs autorisés, et d’estimer le niveau de risque d’arnaque. Complétez avec les registres officiels (REGAFI pour les prestataires financiers, ORIAS pour les intermédiaires). Si le vendeur n’y est pas, la discussion s’arrête là.
Ce n’est pas glamour. C’est ce qui protège en premier votre patrimoine. Avant de chercher le bon placement, apprenez à reconnaître le mauvais.
Je vous demandais de combien de jours dispose un acheteur non professionnel pour se rétracter après la signature d’un compromis de vente. La bonne réponse était B. 10 jours. C’est la loi Macron de 2015 qui a porté ce délai de 7 à 10 jours (article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Attention au calcul : ce sont des jours calendaires, week-ends et jours fériés compris, et le compteur démarre le lendemain de la première présentation du courrier recommandé qui vous notifie l’acte. Pendant ces 10 jours, vous renoncez sans motif et sans pénalité. Après, votre signature vous engage.
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé aujourd'hui est valable combien de temps ?
Réponse dans le prochain numéro. Répondez directement à ce mail avec votre choix, je lis tout.
Cette semaine, deux institutions ont décidé pour vous, ou vont le faire : la BCE jeudi, Bercy en septembre. Le point commun, c’est que dans les deux cas, votre marge de manœuvre est réelle à condition de regarder au bon moment.
Trois gestes avant de refermer votre ordinateur : si vous avez un projet immobilier, faites jouer la concurrence entre banques tant que la fenêtre tient ; notez dans votre agenda de septembre la vérification, ligne par ligne, de votre avis de taxe foncière ; et avant tout placement estival un peu trop beau, passez par la liste noire de l’AMF. Deux minutes, un patrimoine préservé.
Pour le quizz, je garde la bonne réponse pour la semaine prochaine. Et comme toujours, répondez à ce mail : vos questions nourrissent la rubrique « question de la semaine » (c’est peut-être la vôtre dimanche prochain) et aident cette newsletter à atterrir dans votre boîte principale plutôt que dans l’onglet promotions.
Je vous dis à dimanche prochain, 8h.
Damien
📚 Vous pouvez aussi accéder à tous les dossiers précédents.
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P.S. Si cette édition vous a apporté de la valeur, le plus beau des merci, c'est de la transférer à une personne qui hésite à se lancer. Et si vous voulez passer à l'action, ma formation pour démarrer dans l'immobilier est toujours 100 % offerte, juste ici.
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Ce contenu est fourni à titre informatif et pédagogique. Il reflète une approche personnelle et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil fiscal ou juridique adapté à votre situation. Investir comporte un risque de perte en capital. Le capital et les revenus ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité et les dispositifs cités (taxe foncière, valeurs locatives, plafonds, barèmes, fiscalité de l'assurance-vie et des SCPI) dépendent de votre situation personnelle et sont susceptibles d'évoluer. Le bloc consacré à la SCPI Eden est un contenu à caractère promotionnel diffusé dans le cadre d'un partenariat rémunéré avec Advenis REIM ; il ne constitue pas une recommandation personnalisée. Avant toute décision, faites vos propres recherches et entourez-vous des bons interlocuteurs (conseiller en gestion de patrimoine, notaire, courtier, avocat, expert-comptable).
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