И новият екип на правосъдното министерство обяви мерки срещу имотните измами

Комплексни законодателни мерки срещу имотните измами обяви настоящият екип на правосъдното министерство, макар че такава задача не е включена в управленската програма на правителството. Борбата срещу имотните измами бе основен акцент в дейността на предишния правосъден министър от правителството на Росен Желязков - Георги Георгиев, който обяви "война на имотната мафия", зае се със събиране на сигнали за такива случаи, лансира промени в Закона за арбитража срещу "арбитражите копърки", през които се извършваха част от тях, и в крайна сметка залитна към ограничаване на достъпа до Имотния регистър, което пък предизвика много критики, но и до момента това положение не е променено.

Настоящият екип на правосъдното министерство обяви в петък пакет от законодателни мерки, с които да се ограничат различните форми на имотни измами - с промени в Закона за наследството, а заедно с това - в Гражданския процесуален кодекс (ГПК), Семейния кодекс, Закона за задълженията и договорите, Закона за собствеността, Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД) и Закона за гражданската регистрация.

През последните години значително зачестиха случаите на имотни измами, включително чрез използване на неистински или подправени документи, в т.ч. неистински завещания, злоупотреба с пълномощия, както и чрез използване незнанието и доверчивостта на възрастни и самотни хора, се казва в мотивите към законопроекта. Няма обобщена национална статистика за осъдените за имотни измами, но има много индикации, че това е сериозен и широко разпространен проблем. По информация на прокуратурата през последните пет години нараства броят на измамите и най-вече на документните престъпления. Ако през 2020 г. те са 875, през 2022 г. са вече 1198. Само от началото на 2025 г. Софийската районна прокуратура работи активно по повече от 60 сигнала за имотни измами, като по 33 от тях са образувани досъдебни производства. Това показва големия обем на случаите на измами с недвижими имоти само в столицата, се казва в мотивите и се отбелязва, че има множество случаи на задържани организирани престъпни групи. Същевременно е публично известно, че една от тези престъпни групи бе на Мартин Божанов-Нотариуса, по разследването на която прокуратурата практически не прави нищо или поне няма данни за това. Една от причините за увеличаване на тези престъпления е именно защото прокуратурата и МВР често неглижират тези прояви, определяйки ги като гражданскоправен казус.

Най-честите способи за присвояване на скъпи имоти са чрез използване на неистински саморъчни завещания, изготвяне на констативни нотариални актове по обстоятелствена проверка на база на лъжливи показания на свидетели, както и използването на широко формулирани пълномощни за разпореждане с имоти, сочи анализът на институциите.

Прави впечатление обаче, че в него не се предвиждат мерки по отношение на предварителните договори, а практиката сочи, че често за имотни измами са използват антидатирани или неистински предварителни договори.

Проверка на автентичността на саморъчните завещания

В Закона за наследството се създават гаранции за автентичността на саморъчните завещания чрез въвеждане на различен ред за обявяването им според това дали са предадени за пазене при нотариуса лично от завещателя. В момента саморъчни завещания се обявяват от нотариус само в присъствие на молителя, без съобщаване на наследниците по закон и без да бъде установено, че наистина са съставени от лицето, посочено като завещател. Предлага се занапред, когато саморъчното завещание е предадено лично от завещателя за пазене, това да се отбелязва в протокола за предаването му, като в този случай истинността му се приема за сигурна и обявяването на завещанието се извършва по досегашния ред. В останалите случаи, когато завещанието не е предадено за пазене на нотариуса лично от завещателя, се предвижда на сайта на Нотариалната камара да се публикува съобщение за обявяването му, като се дава едномесечен срок на всеки, който има правен интерес, да поиска да се запознае със завещанието и да направи пред нотариуса възражение за неговата истинност. В този случай лицето, което се ползва от завещанието, има право да предяви иск за установяване на неговата валидност до 1 месец. Така се гарантира, че няма да се извършват сделки с имот на база на завещание, чиято истинност не е установена.

Предвижда се също така в информационната система на Нотариалната камара да се въвеждат и поддържат данни за завещателя, за обявеното завещание или за акт за отмяна на завещание, като справки могат да се правят само след откриване на съответното наследство.

Без завещания и дарения в полза на служители в домове за възрастни от настанените там

Въвежда се специално основание за нищожност на завещание, което е направено от лице, намиращо се в лечебно заведение или в заведение, предоставящо здравно-социална услуга за резидентна грижа за възрастни хора, в полза на съответния ръководител или на служители, или на свързано с тях лице. Аналогично в Закона за задълженията и договорите се въвежда основание за нищожност на дарение, направено от възрастен човек в такова заведение в полза на ръководител или на служител в дома - пак на принципа, че служителите в такива заведения нямат право да получават имотни облаги директно от настанените в тях. И в двете хипотези се предвижда изключение - когато облагодетелстваният е съпруг, роднина по права линия или по съребрена линия до четвърта степен на завещателя.

При приемане и отказ от наследство районният съд ще е длъжен да изпраща съобщение до общината по постоянния адрес на починалия за отбелязване в неговия електронен личен регистрационен картон по реда на Закона за гражданската регистрация. Така се създава възможност за коректно издаване на удостоверения за наследници от общините.

Прецизира се правната уредба за издаване нотариален акт за придобиване по давност с обстоятелствена проверка

В Гражданския процесуален кодекс се прецизира правната уредба за издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка, като се предвижда изрично, че нотариусът ще установява периода на владението освен чрез разпит на трима свидетели, както досега, но и чрез събиране на всякакви писмени доказателства за наличието на владение и за неговата продължителност, както и въз основа на личното явяване на молителя.

Предвижда се публикуване на съобщение за започване на процедурата по обстоятелствена проверка на интернет страницата на съответната община, район или кметство и на таблото за обяви, за да могат заинтересованите лица своевременно да защитят правата си.

Наред с изискването свидетелите по възможност да бъдат съседи на имота се изисква от кмета да удостовери това и ако приеме за свидетели лица, които не са съседи, да обоснове техния избор. Нотариусът трябва да ги предупреди за наказателната отговорност при лъжесвидетелстване и да изиска да подпишат протокола от разпита.

Прецизирани са изискванията към нотариуса и мотивираното постановление, с което се произнася, като изрично се предвижда в него да се посочат и анализират доказателствата и да се направи извод относно осъществяване на фактическия състав на придобивната давност.

За ефективна зашита на правата и интересите на лица, чието поставяне под запрещение се иска, се предвижда постановяване на всякакви привременни мерки, включително назначаване на временен попечител, като това може да бъде направено по време на делото или преди предявяване на иска. Прокурорът ще може да иска постановяване на мерки и когато производството не е инициирано от него.

В Семейния кодекс се урежда за първи път възможността на дееспособно лице по своя воля да ограничи способността си да извършва определени разпоредителни действия с имуществото си и да поема определени задължения, като посочи доверено лице, чието съгласие е необходимо - чрез едностранен акт в писмена форма с нотариално заверено съдържание и подпис и отделно съгласие на довереното лице.

В Закона за задълженията и договорите се въвеждат допълнителни изисквания при разпоредителни сделки с вещно право върху недвижим имот по отношение на формата на пълномощните.

Нови изисквания към нотариусите

В нотариалния закон се прецизират задълженията на нотариуса в нотариалните производства с цел създаване на повече гаранции за изясняване на действителната воля на страните. Изрично се регламентират задължения на нотариуса да прави проверка в съответната служба по вписванията при извършване на разпоредителна сделка с недвижим имот, за да се потвърди, че прехвърлителят е действителният титуляр.

Нотариусът се задължава изрично да извършва проверка на пълномощното в информационната система на Нотариалната камара, включително и дали то е оттеглено.

Законопроектът е изготвен с участието на представители на Нотариалната камара, Висшия адвокатски съвет, Върховния касационен съд, прокуратурата и водещи преподаватели и учени от правната доктрина, се казва в мотивите.