Investindo a favor do vento

Fala turma,

Na semana passada fui gravar um episódio da 2ª temporada do meu podcast, o Humans of Faria Lima, no Preá. O convidado foi Julio Capua, co-fundador da XP e o homem que transformou esse pedaço do litoral cearense na “Aspen dos Trópicos”.

Além de passar excelentes dias de trabalho, descanso, boas conversas e um inédito velejo de capacete, voltei com a conclusão que mais do que um empreendimento, eu havia conhecido uma tese de investimento inteira disfarçada pelo vento.

Explico.

Todo mundo olha para o kitesurf e vê esporte de nicho, água azul, Instagram bonito.

Errado.

O kite é só o gatilho.

Ele traz o praticante, o praticante vira comunidade, a comunidade puxa infraestrutura, e aí vem hotel, marca internacional, aeroporto, serviço, investidor. A praia que era ponto secreto vira destino. E destino, diferente de terreno, não se desvaloriza quando o ciclo vira.

É basicamente o oposto do que a Faria Lima costuma comprar: em vez de apostar no ativo isolado, aposta-se no ecossistema que vai valorizar o ativo. Cavalo você escolhe um. Hipódromo você constrói uma vez e cobra entrada para sempre.

Julio Capua não é novato nisso de enxergar coisa antes da manada: foi um dos sócios-fundadores da XP, largou uma vida estável no Rio e o plano de um MBA para se enfiar na emblemática “salinha” do Benchimol em Porto Alegre. Passou anos cuidando dos M&As que ajudaram a corretora a chegar no estágio que está hoje e em 2020 saiu, depois do IPO, e foi procurar onde replicar esse instinto fora do mercado financeiro.

Achou, no Preá. Quando o aeroporto de Jericoacoara começou a operar, ele fez a conta que ninguém tinha feito: acesso muda tudo. Comprou o primeiro terreno em 2019. Na pandemia, quando todo mundo queria vender imóveis, ele estava comprando. Foi juntando amigos e foi comprando, comprando... hoje são 12 milhões de m² reunidos, com potencial de VGV estimado em R$ 15 bilhões.

É a tese de real assets como proteção contra a inflação e até contra a evolução da Inteligência Artificial, que tanto apavora investidores e empresários em todo mundo.

Nenhum projeto ali é avulso. Cada um é peça de uma engrenagem maior:

• Carnaúba Wind House — o clube do kitesurfista, com Duotone Pro Center exclusivo (o primeiro da América Latina), 350 sócios, gerando receita recorrente e desejo de quem está fora. Sem contar que são 350 influenciadores trabalhando gratuitamente para “vender” o destino.

• Vila Carnaúba — quando o cara vai e gosta, decide ter sua própria casa por lá e é ai que entra o condomínio, com lagoas imensas, sem muros, serviços, e infraestrutura de alto padrão. É a Boa Vista do Norte!

• Anantara Preá — a bandeira de luxo internacional que valida o destino para o resto do mundo e deve catalisar valorização para os dois primeiros.

• Vila Cajueiro — moradia para quem trabalha na região, porque sem isso o próprio projeto trava em cinco anos com o entorno podendo sofrer uma deterioração (sem contar a contribuição para região, o impacto e o “give back”)

Reparem que não é um incorporador vendendo lote, mas um cara com histórico em alocação de capital tentando montar, peça por peça, o “hipódromo inteiro”: do luxo ao operário, da hospedagem ao reflorestamento.

Ninguem aguenta mais esse termo, que dirá os infindáveis eventos onde cedo ou tarde alguém vai te entubar alguma coisa.

O que senti no Preá foi todo mundo circulando na mesma praia, sem crachá, sem pitch, sem roupinha da Loro Piana. O ambiente faz o trabalho que normalmente exige evento fechado e lista de convidados.

Até agora essa tese rodou fora do radar. Dinheiro de fundador, de amigo de fundador, de family office que já conhecia o Preá antes de virar case. Mas o próprio Capua já está atrás de sócio para captar capital internacional, e não é coincidência que o nome que apareceu foi o de um grupo de fora, tentando abrir porta para investidor europeu e americano.

(Até lá to mandando um Jesus Walk!)

Abraço e até o próxima semana.

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