Hello, c’est Aude !
Ça y’est, deuxième mois de l’année, et vous avez déjà oublié vos bonnes résolutions ? 😉
Faire plus de sport
Prendre soin de votre santé mentale
Perdre du poids
Manger mieux
Passer plus de temps avec vos proches
Arrêter de fumer
Méditer régulièrement …
Si vous ne l’avez pas déjà mise sur votre liste de bonnes résolutions, permettez-moi d’ajouter celle-ci :
👉 Prendre soin de vos finances !
Je vous propose qu’on passe en revue les bonnes résolutions à prendre pour mieux gérer vos pépettes 💪
Vous allez voir, ces règles d’or sont pour la plupart contre-intuitives. Elles vont à l’encontre des idées reçues.
Et si comme moi, vous n’avez pas reçu d’éducation financière, il est fort à parier que vous faîtes l’inverse de ce qui suit 👇
Alors, sortez votre plus beau carnet et un stylo, et c’est parti pour un récap’ indispensable pour placer 2024 sous le signe des pépettes ! ✨
Petite note (très utile) avant de débuter ⬇️ :
Cette Newsletter est le résultat de mes apprentissages issus de mes recherches et des partages de mes invité.e.s, expert.e.s en investissement, saupoudrés de mon expérience personnelle.
Je ne suis ni banquière, ni conseillère en gestion de patrimoine. Je suis simplement curieuse et passionnée ! 😊
J’ai à cœur de vous transmettre des clés de compréhension pour vous aider à reprendre en main vos finances et à les rediriger vers ce qui compte le plus à vos yeux !
Je vous offre un nouvel éclairage sur l’argent et sur le sens que vous pouvez lui donner, pour vous permettre de prendre vos propres décisions financières !
Ne vous fiez pas uniquement à une personne tierce sur un sujet aussi crucial (dans un monde capitaliste régi par l’argent bla bla bla 🎶, vous connaissez la chanson 😉). Pour rappel, investir comporte des risques et personne ne peut prédire l’avenir des marchés (pas même Madame Irma 🔮).
Mais ne pas investir comporte encore plus de risques : Vous avez 100% de chances de voir votre épargne se faire grignoter par l’inflation, i.e. l’augmentation du coût de la vie.
Les informations partagées à travers cette newsletter ne constituent en aucun cas des conseils personnalisés en investissement.
Si vous souhaitez bénéficier de conseils adaptés à votre situation, je vous recommande chaudement le cabinet de conseil en gestion de patrimoine Prosper Conseil.
J’ai choisi de mettre en avant ce cabinet, créé par Avenue des Investisseurs.fr, parce que les conseillers sont entièrement indépendants : ils délivrent des conseils personnalisés, neutres et non biaisés (chose suffisamment rare dans ce milieu pour le souligner) !
En venant de la part des Pépettes, vous bénéficiez de 100€ de remise sur leur accompagnement 💸.
Vous obtenez la crème de la crème en matière de conseils en investissement et vous soutenez en plus le podcast ! Elle est pas belle la vie ? 😎 Maintenant que c’est dit,
Je vous laisse, sans plus tarder, découvrir le menu du jour !
Au programme :
🎯 RÉSOLUTION 1 : Visez grand et loin pour mieux investir !
🪺 RÉSOLUTION 2 : Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier.
🥊 RÉSOLUTION 3 : Réjouissez-vous de vous prendre une bonne claque dès le départ.
😱 RÉSOLUTION 4 : Les marchés boursiers sont en chute libre ? Faites les soldes !
🙉 RÉSOLUTION 5 : Moins vous en saurez, mieux vous vous porterez !
😎 RÉSOLUTION 6 : Savourez la baisse de l’immo.
🚀 RÉSOLUTION 7 : Gardez votre épargne au chaud et activez l’effet de levier bancaire.
🥄 RÉSOLUTION 8 : Séparez-vous de votre immo avant que vos enfants ne comptent les petites cuillères !
💰 RÉSOLUTION 9 : [Reminder] Il n’y a pas que les pépettes dans la vie.
🤓 RÉSOLUTION 10 : Optez pour les honoraires, pas les rétrocessions !
Je vous invite à consommer ces résolutions comme une série Netflix, avec un plaid et un latte. Soit vous binge-watchez, soit vous dégustez ! 😉
Ready?
C’est parti !
J’ai une question pour vous :
Pour quelles raisons souhaitez-vous investir ?
Si rien ne vient vous vient à l'esprit, ou si ce qui vous vient spontanément, ce sont des réponses toutes faites du style “préparer ma retraite”, “optimiser mon patrimoine” ou encore “faire un investissement locatif”, en général, c’est là où le bât blesse !
Pas sûre que ces raisons soient suffisamment excitantes pour vous mettre en mouvement !
Non, ce dont vous avez besoin, ce sont des projets qui vous font V-I-B-R-E-R.
Alors je vous pose la question autrement :
Qu’est-ce qui vous prend aux tripes ? Quelles sont les choses que vous voulez absolument avoir accomplies avant votre dernier souffle ? Qu’est-ce qui vous transporte ? Qu’est-ce qui vous fera dire, sur votre lit de mort, “J’ai bien vécu !” ?
Profitez de cette période d’hibernation pour faire une introspection ! Car c’est la toute première étape pour bien investir votre argent.
Ce n’est pas moi qui le dis, c’est Nicolas Decaudain dans cet épisode ou encore Guillaume Simonin dans celui-ci.
Si vos projets sont flous au départ, c’est NORMAL.
Mais ça vous permet déjà d’avoir un cap vers lequel tendre.
Et tel un bateau qui navigue à travers une brume épaisse, plus vous avancez et plus vous verrez l’horizon s'éclaircir ! 🌅
Donc,
Je récapitule :
Première étape : Réfléchissez aux projets de vie qui vous tiennent le plus à coeur. Quels sont les accomplissements dont vous serez fier.e d’avoir réalisés au cours de votre vie ?
Deuxième étape : Traduisez-les en objectifs financiers. De combien avez-vous besoin pour réaliser ces projets ? Allouez un montant à chacun de ces projets.
Troisième étape : Donnez-vous une deadline pour les réaliser. Quel horizon de temps avez-vous devant vous pour accomplir ces projets ?
Exemple : Vous souhaitez faire comme mon invitée Victoria Guillomon et partir à l’aventure en vous donnant comme défi de rejoindre l’Inde sans avion ? Combien vous coûterait un tel voyage ? Quand est-ce que vous aimeriez partir ? Dans 1, 3 ou 10 ans ? Une fois que vous avez répondu à ces questions, “y’a plus qu'à” identifier la stratégie financière qui va vous y emmener !
“La stratégie d’investissement, c’est l’itinéraire que tu prends pour aller de ton point A, ton point de départ, à ton point B, ton point d’arrivée”. Guillaume Simonin, dans ce cas pratique.
→ Vous savez d’où vous partez (= votre patrimoine existant et votre capacité d’épargne mensuelle).
→ Vous savez où vous voulez aller (= vos projets et vos objectifs de vie).
Et de là, vous tracez l’itinéraire (= vous construisez la stratégie d'investissement qui vous ressemble…et vous stimule !)
C’est quand même plus excitant que de simplement “préparer sa retraite”, non ?
Alors, lâchez vous et faites-moi faites-vous rêver !
C'est LA règle que tout le monde connaît mais est-ce qu’on l’applique pour autant ?
Réponse : 0/20 NON !
Pour un cocktail équilibré, mélangez les 3 ingrédients suivants :
Obligations / Fonds €
Actions
Immobilier
Et au sein de chacun de ces actifs, diversifiez (zones géographiques, tailles et secteurs —👋 l’ETF MSCI World SRI, qui est un bon exemple de placement diversifié parmi les Actions → Si vous ne voyez pas de quoi je parle, on l’aborde dans cet épisode)
Même si vous avez une forte appétence pour l’Immobilier, et vous connaissez Marseille comme votre poche par exemple, ne misez pas pour autant uniquement sur votre ville ou, plus largement même, sur l’immobilier !
Le jour où le marché immo s’écroule, c’est tout votre patrimoine qui en prend un coup ! (Uppercut droit 🥊)
→ Assurez-vous d’avoir X% Actions, Y% Obligations et Z% Immobilier dans votre portefeuille. À vous de doser les quantités selon votre profil de risque (i.e. votre tolérance à la volatilité)
🚨 Mais souvenez-vous qu'en France, on a un biais immobilier. On adore la pierre, c'est culturel. C'est concret donc ça nous rassure !
Qui n’a pas déjà entendu un boomer dire :
“Investis dans la pierre. L’immobilier, ça monte toujours ↗️ C’est une valeur sûre !”
Reaaally ? (regardons les données historiques 🤓)
De 1991 à 1998, l’immobilier parisien a chuté de +40 % (la preuve ici).
On pense aussi (à tort ?) que payer un loyer, c’est jeter l’argent par les fenêtres.
Mais pour en être sûr, encore faut-il poser les chiffres !
Quand vous ajoutez à l’addition :
les frais de notaire + les intérêts d’emprunt + l’assurance + les travaux de rénovation et d’entretien + la taxe foncière …
Vous vous rendez vite compte que la location, c’est pas si mal ! 😉
Pour vous donner une idée, il faut désormais attendre 15 ans et 6 mois en moyenne, à l’échelle nationale, pour rentabiliser l’investissement d’une résidence principale de 70m² par rapport à une location (Source).
Au Havre, par exemple, la durée de détention nécessaire du bien pour amortir l’achat par rapport à la location est passée d’1 an en 2020 → à 6 ans en 2022 → à 16 ans aujourd’hui !
Paris, n’en parlons même pas ! Il faut compter 30 ans de détention avant que l’achat ne soit plus favorable que la location !
Bref, y’a de quoi ralentir nos ardeurs…
Alors, sortez votre calculette et faites les comptes pour savoir si vous êtes réellement gagnant ou perdant face à la location ! 👉 Vous pouvez utiliser ce simulateur (plus complet) ou celui-ci (plus sexy).
MAIS
(revenons à nos 🐑🐏)
La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez vous construire un patrimoine diversifié et devenir propriétaire, sans passer par l’investissement immobilier classique !
Comment ?
À travers les SCPI !
Aussi connu sous le nom de “pierre-papier” ciseaux.
Les SCPI vous permettent d’investir non pas sur un seul bien immobilier mais sur des centaines, aussi bien dans du résidentiel que dans de l’immobilier d’entreprise.
Vous devenez propriétaire de mètres carrés réparties un peu partout en France ou en Europe, par exemple (pas mal non ?).
Vous percevez vos loyers (comme avec l’immobilier locatif traditionnel) sauf que vous ne gérez rien ! Dites adieu à tous les inconvénients de l’investissement locatif ! #TeamFaignasse 😎
Et cerise sur le gâteau : vous pouvez devez utiliser l’effet de levier du crédit pour investir dans les SCPI ! (voir Résolution n°7)
Et deuxième 🍒 sur le 🍰 : vous pouvez accélérer la rénovation énergétique des logements en investissant dans des SCPI labellisées ISR (comme la SCPI ***bip*** réponse au prochain épisode 😉)
Bref, tout ça pour vous dire qu’il existe plein de possibilités pour diversifier votre patrimoine.
Alors soyez conscients de vos biais et ne misez pas tout sur le même cheval ! 😉
Vous imaginez sûrement que le pire des scénarios, ce serait d’entrer sur les marchés, et de connaître un krach ou une correction boursière quelques jours après !
Et si je vous disais que c’est le scénario idéal ?
Whaaat??? 😳
Vous ne vous y attendiez pas à celle-là !
Si on part du principe que, quoi qu’il arrive, vous connaîtrez durant votre période d’investissement une capitulation des marchés (une correction de 30% survient en moyenne tous les 5 / 6 ans), autant vivre cette chute au début plutôt qu'au milieu ou à la fin de votre période d’investissement !
C’est ce que nous apprenait Nicolas Decaudain dans cet épisode.
Quitte à perdre vos billes, autant les perdre dès le départ, quand vous n’en avez pas encore beaucoup !
Une correction ou un krach sera beaucoup plus difficile à digérer lorsque vous arriverez au terme de votre période d'investissement et que vous serez prêts à retirer vos pépettes pour financer votre projet.
Aussi surprenant que cela puisse paraître, les meilleurs jours en bourse ont lieu dans les deux semaines qui suivent les pires journées en bourse !
Donc si vous ne voulez pas manquer la remontada, vous ne pourrez pas non plus échapper à la chute ! C’est ce qu’on appelle un mal pour un bien 🤓
Et si vous parvenez à faire les soldes, ça deviendra très rapidement un mauvais souvenir ! (voir Résolution n°4)
Certes, on ne peut pas savoir quand les marchés danseront à nouveau la samba 💃🏻 mais souvenez-vous que s’ils font des siennes peu après votre arrivée, c’est une bonne chose !
Alors prenez une grande inspiration 🧘🏻♀️ et maintenant le cap ! 🚀
Vous aurez vécu votre premier coup de chaud et vous serez mieux armé.e pour la suite 👊
Et pour éviter de vous brûler les ailes dès le début, optez pour le Dollar Cost Averaging plutôt que le Lump Sum Investing.
Je vous ai perdu.e ? 😏
Si oui, je vous invite à (ré)écouter mon échange avec Nicolas Decaudain.
Il vous explique pourquoi la méthode du DCA est préférable au LSI, même si la seconde est statistiquement gagnante !
C’est bien la seule fois où vous me verrez faire les soldes !
(Bon ok, je viens de m’acheter une combi de surf à -50% mais c’est pour tenir ma bonne résolution 🏄🏻♀️)
En période de capitulation boursière, lorsque tous les investisseurs retiennent leur souffle, c’est à ce moment précis (et à ce moment-là seulement) que vous devez vous agiter !
Comment ? En profitant des soldes, pardi !
Si vous avez acheté une action à un prix de 100 et qu’elle en vaut désormais 75, pourquoi hésitez-vous à l’acheter lorsqu’elle vaut moins chère ?
C’est pas moi qui le dis, c’est Nicolas Eychenne dans cette trilogie.
Si vous remplacez le mot “action” par “planche de surf”, “billet de train” ou “robot cuiseur”, cela va de soi !
Mais quand la plupart des investisseurs font face à une chute des marchés, croyez-le ou non, on fait tous.tes la même erreur → On attend et on serre les fesses les dents !
Ou pire, on vend !
La panique nous gagne, on retire nos billes et on passe à côté de belles opportunités !
En mars 2020, en plein Covid, lorsque les actions sont à -30%, Nicolas achète des actions à rabais quand la grande majorité vend (en hurlant “à la fin du mooonde !”)
→ Résultat : Nicolas s’est enrichi 💰 quand les autres se sont appauvris et n’ont plus que leurs yeux pour pleurer.
Alors, oui, difficile de faire plus capitaliste, mais si vous souhaitez tirer votre épingle du jeu sur les marchés, mieux vaut savoir comment ça fonctionne !
Histoire de ne pas y laisser vos plumes.
⚠️ Ne cherchez pas à tout prix la baisse, autrement dit ne cherchez pas à timer le marché. Time in the market beats market timing, comme diraient les anglo-saxons !
Soit, en bon français, mieux vaut rester investi sur le long terme plutôt que chercher le meilleur moment pour investir !
Remémorez-vous les mots pleins de sagesse de Warren Buffet, le plus grand investisseur au monde (rien que ça !) :
“Soyez craintif quand les autres sont avides et avide quand les autres sont craintifs.”
Vous êtes prêt.e pour la prochaine résolution ? (C’est sûrement la plus contre-intuitive de la Newsletter !)
Psst, tendez l’oreille, je vais vous révéler le plus grand secret de l’investissement 🤫
Plus vous serez fainéant.e, plus vous vous désintéresserez de l'actualité des marchés, et plus vous gagnerez des pépettes ! 💸
Mmmh… ? 🤔
Je vous explique.
En vous mettant des œillères, vous éviterez d'écouter les alarmistes et autres pessimistes, ce qui vous aidera à rester investi sur les marchés et à ne pas céder à la panique !
Souvenez-vous : le pire ennemi de l'investisseur, c’est lui-même ! C’est sa psychologie.
C’est d’ailleurs pour cette raison que j’ai choisi de me faire accompagner par le cabinet Prosper Conseil.
Croyez-en mon expérience : c’est très difficile de ne pas se laisser envahir par ses émotions et de faire abstraction des sonnettes d’alarme !
Moins vous en saurez, moins vous mettrez d’affect et mieux vous vous porterez !
Et votre portefeuille vous dira MERCI.
Autre avantage :
C’est le meilleur moyen de dormir sur vos deux oreilles (et de faire autre chose de votre vie que de vous préoccuper de votre argent !)
Est-ce que vous suivez chaque jour le prix du m2 dans votre quartier ?
Probablement pas ! Alors, pourquoi feriez-vous différemment sur les marchés financiers ?
Mon conseil perso : si vous voulez faire mieux que la plupart des investisseurs, ne suivez pas les cours de Bourse !
Ma seule préoccupation : protéger mon temps et ma charge mentale, en évitant de me faire polluer par le bruit extérieur 🙉 (Oui ? Qui me parle ?)
Et vous verrez, le jour où les marchés dévissent, vous serez de toute façon informé.e…par une notif’, en passant devant un kiosque à journaux, à la machine à café ou chez votre coiffeur, tiens ! Les infos incontournables finissent toujours par arriver à nos oreilles.
Ce jour-là, tenez bon et rappelez-vous que vous investissez sur le long terme !
C’est juste un mauvais moment à passer avant de revoir la couleur de votre oseille.
Allez, une pause s’impose ! Nous sommes à la moitié du parcours.
Tout va bien de votre côté ?
J’en profite pour faire une parenthèse : si vous souhaitez recevoir, dans votre boîte mail, des nouvelles des Pépettes et que vous n’êtes pas encore abonné.e, je vous laisse cliquer sur le bouton juste en-dessous :)
Le train va re-démarrer, continuons !
Le marché immo baisse. Bonne ou mauvaise nouvelle ?
Réponse : bonne nouvelle (vous avez juste ?)
Et ce, même si vous êtes propriétaire !
“Ah bon ???”
Que vous soyez acheteur ou vendeur*, vous êtes gagnant !
Laissez-moi vous éclairer 💡
Certes, on a encore du mal à se remettre de la hausse soudaine des taux ! (Si vous viviez dans une grotte ces derniers temps, les taux d’emprunt sont passés de 1% à 4% en moins de 2 ans).
Depuis 2015, on s’était habitué à vivre dans une économie où les taux d’inflation et de crédit étaient anormalement bas.
Mais les temps changent ! Pour le meilleur (et pour le pire).
Pas de panique !
Deux manières de réagir à cette hausse :
soit vous voyez le verre à moitié vide, et vous vous dites que c’est foutu et que vous ne serez jamais propriétaire !
soit vous voyez le verre à moitié plein, et vous vous réjouissez de la baisse des prix de l’immobilier !
La bulle immobilière va-t-elle éclater ? Difficile à dire …
Mais si la baisse se poursuit, cela profite à tout le monde : aux acheteurs comme aux vendeurs !
Pourquoi ?
➡️ Si vous êtes acheteur, pas besoin de vous faire un dessin !
Les taux augmentent → les prix de l'immobilier baissent → le logement que vous convoitez est moins cher. CQFD 🤓
Si vous payez cash, vous êtes le king la queen ! (D'où l’expression cash is king 😎).
Vous profitez pleinement de la baisse de l'immo ! (même si ce n’est pas le move le plus smart financièrement — voir Résolution n°7)
Si vous avez besoin de faire un emprunt, c’est là où ça peut faire mal.
Pour compenser l’envolée des taux de crédit à 4%, il faudrait que le prix de l’immobilier baisse de 25%. C’est ce que nous apprenait Nicolas ici.
Pour le moment, l’immo a “seulement” baissé, en 2023, de 4 - 5% en moyenne en région parisienne.
L'avenir nous dira si cette baisse s’accélère, si les prix se stabilisent ou si le marché de l'immobilier repart à la hausse !
Vos pronostics ? 🧐
➡️ Si vous êtes vendeur, ça peut sembler contre-intuitif, mais la baisse de l'immo vous profite aussi !
Certes, votre bien va perdre de la valeur …
Mais si vous vendez pour vous reloger dans un bien plus grand ou dans un endroit où le prix du m2 est plus cher, c’est là où vous êtes gagnant !
Conclusion : c’est une bonne nouvelle que le marché de l'immobilier baisse. Mais encore faut-il que les taux n'augmentent pas dans le même temps ! On sera réellement gagnant quand la baisse de l’immo sera beaucoup plus forte que la hausse des taux ! 🤞
Ps : Si vous avez le projet d’acheter et si vous hésitez à reporter ou non votre projet immobilier au vu du contexte actuel, je vous recommande cette newsletter de Maëlle Caravaca que j’ai trouvée très éclairante !
Spoiler Alert : ça va peut-être vous mettre le moral dans les chaussettes, mais ça a du bon aussi de rester locataire ! #TeamLiberté 😎
*Les seuls cas où vous ne bénéficiez pas de la baisse de l’immo, c’est quand vous vendez pour vous reloger dans un appartement plus petit ou moins cher, pour partir en maison de retraite ou pour financer un projet pour lequel vous avez besoin de vendre votre immo (logique) … Mais dans tous les autres cas, vous êtes gagnant, propriétaire ou non !
L’erreur à éviter (à tout prix) en investissement est de vouloir acheter un bien immobilier en y mettant le plus de cash possible (au secours) pour avoir un crédit le plus faible possible.
Mais si je vous disais que la dette, ça a du bon ?
C’est comme avec le chasseur sachant chasser.
Il y a la mauvaise dette et il y a la bonne dette.
Ici, on met la loupe sur la bonne !
Celle qui vous permet d’utiliser un effet de levier pour vous enrichir et développer votre patrimoine.
J’ai nommé : le levier bancaire !
Pourquoi avez-vous intérêt d’emprunter, et de garder votre cash bien au chaud ?
Raison n°1 : Cash is King! Avoir de l’épargne de côté vous permet de saisir des opportunités, telles que faire les soldes quand les marchés s’effondrent (Résolution n°4) ou financer des projets qui vous tiennent à cœur !
Raison n°2 : L’épargne favorise le bonheur (oui oui l’argent fait littéralement le bonheur) ! L’épargne nourrit la sensation de contrôle sur votre vie ainsi que la sensation d’autonomie.
“Un piège, c'est de mettre toute son épargne dans un achat immobilier et de ne plus avoir d’épargne de précaution après ça.”
nous avertissait Mickaël Mangot, économiste du bonheur, dans cet épisode.
Raison n°3 : En empruntant de l’argent à la banque, vous augmentez la surface financière que vous allez pouvoir faire fructifier. Vous faîtes travailler de l’argent qui appartient à la banque, ce qui vous permet de démultiplier vos gains 🤑
Prenons un cas d’école :
Vous avez 10 000€ à investir :
Option 1 : Vous investissez cette somme sur une assurance vie qui génère un rendement de 6% par an → Vous gagnez 600€ à la fin de l’année.
Option 2 : Vous utilisez cette somme pour emprunter à la banque 100 000€ pour acheter un appartement qui vous rapporte 500€ de loyer par mois. Soit un rendement brut de 6% (500€*12 / 100 000€). → Vous gagnez 6000€ à la fin de l’année.
Dans l’Option 1, vous générez 600€ de gains à partir de 10 000€ alors que dans l’Option 2, vous générez 6000€ de gains à partir de 100 000€.
Vous avez donc multiplié par 10 vos gains ! → D’où l’expression “effet de levier” : le crédit a un effet démultiplicateur de richesse. CQFD 🤓
Maintenons, prenons un autre cas d’école :
Vous faites un investissement locatif pour préparer votre retraite.
Votre objectif : finir d’avoir remboursé vos mensualités de crédit dans 20 ans pour être 100% propriétaire de ce bien et bénéficier pleinement des loyers comme complément de revenus à la retraite (Pas folle la guêpe, vous avez bien compris que vous ne pourrez pas compter sur le système de retraite par répartition pour vous en sortir 😵)
20 ans plus tard, vous arrivez au terme de votre crédit, vous êtes propriétaire d’un bien qui vaut 100 000€, et qui vous rapporte 500€ de loyer par mois.
Soit un rendement brut de 6%.
Option 1 : Vous conservez ce bien pour avoir 500€ de loyer qui tombe chaque mois.
Option 2 : Vous vendez.
Quelle option choisissez-vous ?
Ici, on fait quasiment tous.tes la même erreur !
On a tendance à choisir l’option 1 parce que ça nous rassure d’avoir 500€ qui tombe chaque mois.
Mais souvenez-vous : d’un point de vue financier, l’immobilier a un intérêt uniquement s’il est fait à crédit !
Pourquoi ?
Parce que si vous vendez, vous pourriez placer ces 100 000€ dans une assurance vie pour :
▶︎ Obtenir un rendement équivalent (voire nettement supérieur si vous faites les soldes, Résolution n°4)
▶︎ Vous épargner tous les tracas liés à la gestion des locataires, aux travaux, etc… et bénéficier d’une gestion réellement passive (bye bye la charge mentale !)
▶︎ Diversifier votre patrimoine ! (Résolution n°2)
Votre investissement immobilier est intéressant à partir du moment où vous bénéficiez de l’effet de levier :
Avec 10 000€ de capital (= votre apport), vous générez 6000€ de loyers annuels. Le rendement de votre capital est de 60% (6000/10 000*100) !
(Difficile de faire mieux en assurance vie 😉)
Au fur et à mesure des années, votre capital (= votre apport + montant du capital remboursé auprès de la banque) grossit.
Donc le rendement de votre capital décroît. Jusqu’au jour où … le jour où vous avez enfin fini de rembourser votre emprunt, le rendement de votre capital n’est plus que de 6% !
Ce jour-là, avez-vous plutôt intérêt à bloquer 100 000€ dans un appart qui génère un rendement de 6% ou à placer cette même somme en assurance vie pour un rendement similaire (voire supérieur) ?
Si vous préférez éviter les emm***, la réponse est toute trouvée !
D’où l’importance de calculer le rendement de votre capital pour savoir où votre capital sera le mieux investi.
Pensez aussi à ajouter dans l’équation tous les frottements : charge mentale, temps passé et frottement fiscal ! (Parce que oui, une fois que vous avez fini de rembourser votre emprunt immobilier, vous n’avez plus rien à déduire de vos revenus imposables, donc si vous vous êtes dans une tranche à 30% et plus, ça va vous coûter bon-bons !)
En prenant en compte l’ensemble de ces paramètres, vous vous rendrez vite compte que ça n'a aucun sens, financièrement parlant, de payer cash et/ou de conserver un bien immobilier que vous avez fini de rembourser !
En bref, si vous pensez “pépettes” et vous souhaitez vous enrichir le plus rapidement possible, la meilleure façon d’y parvenir, c’est d’activer tous les leviers à votre disposition !
Là je vous ai parlé du levier du crédit immobilier, mais il y aussi le levier fiscal, le levier du crédit lombard qu’on aborde dans cet épisode, le levier de l’entrepreneuriat et le levier de la formation aussi (i.e. investir sur soi pour générer plus de revenus) !
“Ceux qui ont le plus fait fortune, ce sont des personnes qui ont utilisé le plus de leviers !” nous rappelait Nicolas Eychenne.
Alors, lequel de ces leviers allez-vous activer en 2024 ? 😉
Alors oui, sur le papier, investir dans une maison de vacances familiale pour la transmettre, un jour, à vos enfants, ça fait rêver ! 🤩
Mais dans les faits, c’est une toute autre histoire. (Désolée de casser l’ambiance !)
Si vous voulez reposer en paix, vous avez tout intérêt à liquider votre immo !
“Ça détruit des familles, l'immobilier !” nous avertit Nicolas Decaudain.
Les gens se disent : pour transmettre à mes enfants, mes petits-enfants, je vais investir dans l'immobilier. Mais non ! C'est une fausse bonne idée !
J'ai vu trop de familles se déchirer pour ça !
J’ai moi-même entendu tellement de témoignages de notaires et conseillers en gestion de patrimoine qui vont dans ce sens, qu’il faut se rendre à l’évidence :
Ce projet crée au final plus de mal que de bien pour la majorité des familles ! 💔
Alors si vous ne voulez pas prendre le risque de voir votre famille voler en éclats, je vous propose deux solutions :
1ère solution (la plus simple et la plus efficace) : Vous anticipez, vous vendez et vous placez les fruits de la vente dans une assurance-vie.
Pourquoi ?
Ce sera plus facile à transmettre et surtout à diviser ! (Beaucoup plus simple de partager du cash que de la pierre)
C’est tout bénéf’ d’un point de vue fiscal ! En assurance-vie, vous pouvez transmettre 152 500€ par bénéficiaire hors droit de succession. Si vous avez deux enfants, ça signifie que vous pouvez leur transmettre jusqu’à 610 000€ (4*152 500€), sans qu’ils n’aient aucun droit de succession à régler ! Alors que si vous leur transmettez cette même somme en pierre, il faudra compter à peu près 20% de droit de succession, ce qui donne 120 000€ de frais de succession à régler. Par ici la monnaie ! 💰
Souvenez-vous que la valeur sentimentale que vous attachez à un bien peut vous jouer des tours !
Que vous transmettiez, à vos enfants, 610 000€ en pierre ou 610 000€ en cash, le résultat sera le même ! À peu de choses près.
Les conflits, les prises de tête et les impôts en moins dans la seconde option.
2ème solution (si ce projet de maison de vacances familiale vous tient réellement à 💙) : Faites comme Gabriel Attal → vous mettez la maison familiale dans une société, une SCI (Société Civile Immobilière), et vous vous assurez de rédiger, avec un professionnel, des statuts solides pour désamorcer tout type de conflits à venir :
Qui en sera le gérant ? Qui va payer les charges de la maison ?
Qui s’occupera de l’entretien du bien ? Qui s’occupera de la paperasse ?
Qui aura la maison la semaine A ou la semaine B ? Quels scénarios de mise en vente sont à prévoir ?
Et vous faîtes un truc béton, bien ficelé, qui n’invite à aucune interprétation ni remise en question !
C’est pas très glam’ mais il faudra en passer par là pour vous assurer de partir sereinement 🕊️
À vous de voir maintenant si vous préférez transmettre des parts de cash ou des parts de société.
Ou si vous préférez que ce soit le déluge après vous ! 🌪️
Le train est en marche les amis ! Et il avance dans la bonne direction.
Petit à petit, on passe d’une finance des 2R (rendement, risque) à une finance des 3R (rendement, risque, responsabilité).
Quèsaco ? 👀
Je vous explique.
Jusqu’ici, on s’appuyait essentiellement sur 2 critères pour évaluer un placement :
Le rendement
Le risque
C’est ce qu’on appelle plus communément le couple rendement / risque.
Plus le rendement est élevé, plus le risque de perte en capital (soit le risque de perdre votre argent) est élevé.
Donc plus vous êtes prêt à prendre du risque et plus vous pouvez espérer un rendement élevé. Par ici les pépettes ! 🤑
Mais cette façon de faire, c’est sooo 2012 !
La finance commence à regarder plus loin que le bout de son nez et à ajouter, à ces deux critères :
Le critère de responsabilité !
Autrement dit, comment vous enrichir de manière éthique, sans vendre votre âme au diable ? 👋 Maëlle Caravaca
Comment agir pour un monde plus durable et solidaire, grâce à votre épargne et vos investissements ?
(On me dit dans l’oreillette que ce sujet sera traité dans le prochain épisode des Pépettes ! #StayThune comme dirait Maëlle)
Et je rajouterais même un 4ème critère, qui est sous-côté selon moi 👇
Le critère d’affinité !
Arrêtons d’agir comme des automates et remettons du cœur et de l’émotion dans la finance ! (Ok je m’emballe)
Mais c’est comme pour tout ! Ce qui fonctionnera le mieux pour vous, ce sont les investissements que vous faites par conviction !
Vous êtes plutôt bourse ou immo ? LCD ou SCPI ? Finance décentralisée ou finance traditionnelle ? Stock picking ou ETF ? Forêt ou énergies renouvelables ? Crypto ou Private Equity ? …
Bref, vous voyez où je veux en venir ! Partez de votre appétence pour tel ou tel produit d’investissement.
Et ne négligez pas l’aspect émotionnel ! Il est temps de rendre la finance plus palpable, plus humaine et plus chaleureuse !
Et la cerise sur le gâteau dans tout ça ?
Les investisseurs responsables sont généralement plus smart financièrement que les investisseurs traditionnels !
Pourquoi ?
Tout simplement parce qu’ils sont moins sensibles aux performances de leurs placements et donc moins susceptibles de faire des erreurs qui coûtent très chères (comme vendre en panique pendant une phase de baisse) !
C’est plus facile de rester investi quand on croit profondément en son placement (la conviction est la base de votre réussite financière, CQFD).
Si vous savez pourquoi vous faites tel investissement, et vous trouvez des sources de motivation extra financières, vous aurez plus de chance d’adopter un comportement responsable face aux fluctuations des marchés.
Tout l’enjeu, c’est de remettre de l’émotion dans vos choix d’investissement mais de ne pas agir sous le coup de l’émotion une fois que vous êtes investi, pour profiter sereinement des rebonds ! (Vous me suivez toujours ? 😅)
Donc ne pensez pas uniquement performance, volatilité et rentabilité 🙅🏻♀️ Identifiez les solutions d’investissement qui vous ressemblent, selon vos affinités, vos valeurs et vos convictions.
→ Et c’est comme ça que vous parviendrez à remettre du sens dans vos finances ! 🙌
Bon, vous commencez à connaître mon avis sur ce sujet mais je ne pouvais pas clôturer cette newsletter sans l’évoquer !
Cette stat’ est halluuuucinante :
+95 % des CGP* indépendants ne sont pas réellement indépendants ! 👀
CGP* : Conseillers en patrimoine.
Ils vous enfument ! Ils vous font croire que le conseil est gratuit alors qu’ils touchent des rétro-commissions sur chaque placement qu’ils vous “conseillent” (je mets ici des guillemets).
Le problème ? C’est que vous n’y voyez que du feu !
En gros, le mécanisme c’est → recommandation de solutions d’investissement sans payer d’honoraires = frais prélevés ailleurs sur vos placements et cela, sur toute la durée de votre période d’investissement !
Mais comme vous ne les voyez pas, cela vous semble indolore ! (FAUX ⛔️)
Résultat de l'équation : vous perdez plus de pépettes sur vos frais accumulés que si vous aviez payé des honoraires de conseil.
Avec l’honoraire, vous repartez avec un conseil qui ne se rémunère pas sur les produits d’investissement conseillés.
Vous obtenez un conseil personnalisé, neutre et non biaisé ! (C’est ce que je vous disais en intro. La boucle est bouclée.)
Et ça, my friends, ça n’a pas de prix ! (Si, ça a un coût, mais ça restera toujours moins élevé que les frais des produits que les faux CGPs indépendants vous recommandent !)
⚠️ Quelle différence y’a t’-il entre le bon et le mauvais chasseur CGP indépendant ? Les deux peuvent vous facturer des honoraires. Mais le bon CGP indépendant se doit de vous reverser les rétrocessions qu’il perçoit (C’est la loi MIF2) ! Il est uniquement rémunéré au conseil. C’est la garanti d’un conseil indépendant et non biaisé. Aucun risque qu’il vous recommande la solution d’investissement la plus intéressante pour son portefeuille, plutôt que le vôtre !
C’est encore trop peu démocratisé en France, c’est pour ça que je vous en reparle ici !
Paaauuse, faisons un sondage :
Si vous hésitez encore à payer des honoraires pour bénéficier d’un conseil, je vous invite à ré(écouter) le coup de gueule de Nicolas. Il en avait gros ce jour-là !
Est-ce que vous comprenez maintenant pourquoi je mets en avant les cabinets de conseil en investissement purement indépendants comme Prosper Conseil ?
L’indépendance, c’est une de mes valeurs phares, donc je suis intransigeante là-dessus !
Et n’oubliez pas, avec Les Pépettes, vous avez 100€ offerts chez Prosper Conseil !
Merci qui ?? 😉 Merci à vous pour votre soutien 💙
Eh, attendez pas si vite, ce n’est pas finiii 👉 VOTRE VERDICT Jean-Pierre sur cette Newsletter ?
Et si vous voulez me dire pourquoi vous avez aimé (ou pas), dites-le moi en commentaire de cette Newsletter ! Je compte sur vos retours constructifs 😊
Allez, je vous donne rendez-vous mardi prochain, dans vos oreilles, pour la dernière interview de la Saison 2 ! #TimeFlies
À mardi !
Aude ✨
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