Il piano casa è il modello Milano su scala nazionale

Ciao!

Bentornati a un nuovo numero di In Camera!, la newsletter di Will in collaborazione con Public Policy, l’agenzia di stampa che monitora e racconta l’attività legislativa italiana.

Ogni settimana analizziamo ciò che succede dentro e intorno alle aule di Camera e Senato, portandovi tra le pieghe del Parlamento italiano.

Io sono Pietro Forti, per Will mi occupo di politica e oltre a scrivere questa newsletter conduco insieme a Chiara Piotto e Carlo Notarpietro un talk live su YouTube che si chiama Nessuno Escluso.

Prima di cominciare, però, vi segnalo che Will questa settimana parla di politica italiana anche su un’altra newsletter: Spinelli, la newsletter di Vincenzo Genovese, che parla dell’attacco quasi frontale all’Unione europea da parte di Giorgia Meloni.

Probabilmente vi sarà capitato di dire o sentir dire che l’Italia potrebbe campare di turismo, “il nostro petrolio”. Al di là del fatto che no, non è vero, sicuramente non è a quel settore che chi è al governo si rivolge ogni volta che le cose vanno malino. Indipendentemente dal colore politico. Basta pensare a qual è stata la soluzione pensata dall’esecutivo a guida PD-5S per risollevare l’economia a colpi di debito pubblico.

Appunto.

E visto che una delle armi retoriche preferite da Giorgia Meloni contro le opposizioni che un tempo reggevano i cordoni della borsa del bilancio è proprio lo sperpero di danaro pubblico sul superbonus, la sua grande operazione in ambito edilizio non poteva certo puntare al 100% sulla spesa pubblica.

Come spiegavamo in questo numero della newsletter il giorno dopo la presentazione del Piano Casa, agli investimenti privati è destinata una delle parti più importanti del Piano Casa. In poche righe, molte informazioni: lo Stato assicura al privato che vuole investire nel Piano Casa meccanismi veloci e la gestione da parte del commissario straordinario degli investimenti esteri sopra il miliardo di euro. In cambio, il privato dovrà garantire la realizzazione di un parte di alloggi a prezzo calmierato, con almeno il 33% di sconto sul prezzo di mercato su mutuo o affitto. Questa parte di edilizia a prezzi calmierati dovrà essere una misura non inferiore al 70% dell’importo dell’investimento complessivo.

Il diavolo, però, sta nei dettagli. Nel caso del Piano Casa, il diavolo sta in sette dettagli. Se preferite, sostituite il diavolo con il cattivo di Harry Potter, Lord Voldemort, e sostituite i dettagli con i sette horcrux (qui una spiegazione agile per babbani). Solo che trovare gli horcrux non serve a uccidere un cattivo, servono solo a capire meglio cos’è il Piano Casa. Partiamo.

Primo horcrux: chi ha scritto questo piano?

La risposta breve è: un operatore real estate . “I parlamentari non hanno avuto nessuna voce in capitolo su questo testo, neanche quelli che tengono regolarmente i rapporti con le associazioni di settore - ci spiega una fonte esperta di relazioni istituzionali - È stata una partita tutta interna a Palazzo Chigi e Abbadessa ha contribuito in maniera decisiva”. Mario Abbadessa è l’ex amministratore delegato in Italia di Hines, uno dei più grandi colossi immobiliari del mondo. Il Piano Casa è stata una sua creatura dal momento in cui ha messo il piede fuori da Hines.

Le sue impronte digitali sul Piano Casa sono piuttosto evidenti, ma di questo parliamo tra un attimo.

“Abbadessa, quando a Chigi si cominciava a pensare al Piano casa, era il favorito per essere il commissario, per vicinanza al Governo e per capacità nel raccogliere i capitali esteri. Dopo le varie versioni e le giravolte dei consiglieri di Meloni sul Piano, possiamo dire che, con questa impostazione, all’80% non sarà più lui il commissario straordinario. Inoltre, i suoi ex colleghi avrebbero faticato ad interfacciarsi con lui in una veste istituzionale - ci spiega la nostra fonte. - Meglio investire che gestire gli investimenti, no? Soprattutto se il piano hai contribuito a scriverlo tu”.

Secondo horcrux: cosa vuol dire agevolazione?

Prima di passare alla ciccia, ovvero chi metterà i mattoni al loro posto, bisogna capire perché lo faranno. E la risposta è molto semplice: avranno a disposizione un set incomparabile di agevolazioni burocratiche. Dimezzamento delle spese notarili, scomputo degli oneri di urbanizzazione per le bonifiche, esclusione dal calcolo delle superfici, premialità sulle superfici utili, conferenza di servizi semplificata, regime speciale per i grandi investimenti, poteri in deroga per il commissario.

Tutti questi termini che sembrano oscuri, in pratica, vogliono dire soltanto una cosa: ci saranno dei soggetti che potranno costruire grandi quantità di case senza però dover pagare tutti gli oneri (che poi sono il modo concreto in cui la ricchezza prodotta con le costruzioni si redistribuisce al territorio, finanziando la costruzione di scuole o strade, per dire). “Non avranno alcun onere, tanto più che non c’è consumo di suolo. Il problema è che ormai da tempo si costruisce in verticale, non c’è bisogno di consumare suolo - ci spiega la nostra fonte - Ma questo non vuol dire che un miliardo di euro in grattacieli non impatterebbe su un territorio”.

Terzo horcrux: chi ha diritto a queste agevolazioni?

I lettori più attenti avranno notato che abbiamo parlato di investimenti esteri. E infatti è proprio a loro che è rivolto il grosso del Piano Casa. “Abbadessa si è messo nella posizione perfetta: lui è tra i pochissimi in Italia che può parlare con grandi realtà di real estate e attrarre investimenti così grossi - ci spiega la nostra fonte - Il problema è che ora si ritrova la fila di investitori italiani che vogliono avere diritto a queste stesse agevolazioni”.

Non è un caso, quindi, che siano già arrivati emendamenti da parlamentari di Fratelli d’Italia (che, non fa mai male ricordarlo, è lo stesso partito che esprima la presidente del Consiglio) per sopprimere del tutto quel comma del Piano Casa che vincola le agevolazioni per grossi progetti agli investimenti esteri. Un po’ di sano sovranismo immobiliare.

Quarto horcrux: un miliardo?

Ma non è un sovranismo che cammina da solo. Perché i progetti da un miliardo esistono, sì, ma sono gemme rare. Non tutti i costruttori di questo Paese sono in grado di mettere insieme così tanti soldi per un solo, grande progetto. L’opportunità di accedere a cotante agevolazioni urbanistiche, però, è troppo ghiotta.

Ed è per questo tra le altre cose i parlamentari di maggioranza si sono concentrati proprio sull’abbassare questa soglia (addirittura un emendamento di Forza Italia propone di abbassarlo fino a 100 milioni, un decimo rispetto alla soglia iniziale). La selezione all’ingresso, così, diventerebbe meno severa. E si moltiplicherebbero i progetti agevolati. Un sacco, ma un sacco di costruzioni in più.

Quinto horcrux: cosa vuol dire grande progetto?

Abbiamo parlato delle dimensioni finanziarie di un “grande progetto” che potrebbe accedere alle agevolazioni, ma non si è capito cosa vuol dire all’atto pratico, al di là dell’entità dell’investimento. Le opzioni sono due: un enorme complesso abitativo da un miliardo di euro, oppure un complesso di investimenti “spalmato” su più territori. Per ora, pare che ci si stia orientando sulla prima. “Si è già parlato di due gigantesche aree da bonificare ed edificare, ovvero Trotto a Milano e Bagnoli a Napoli”, ci spiega la nostra fonte.

Il Trotto è una grande area dismessa vicino allo stadio di San Siro, il cui piano di rigenerazione è stato seguito proprio da Abbadessa in veste di Country Head di Hines in Italia. Bagnoli è un quartiere che affaccia sul mare a Napoli, una zona industriale con una storia tra le più complicate d’Italia (chi scrive questa newsletter ne ha parlato anche nel documentario “Il confine invisibile”). “Ma ora i parlamentari spingeranno in un’altra direzione: cerchiamo di fare in modo che lo stesso progetto possa riguardare più aree, così da mettere insieme più interventi su aree diverse”.

Pennello grande o grande pennello?

Detto, fatto: sempre Forza Italia ha presentato un emendamento per proporre che la soglia economica possa essere calcolata sull’ammontare complessivo dell’investimento “articolato su più interventi localizzati in Comuni diversi, anche appartenenti a Regioni differenti”. In questo modo, un grande progetto strategico non dovrebbe essere necessariamente un’unica immensa opera in una singola città, ma potrebbe essere un programma spalmato un po’ qui, un po’ lì. Costruire tanto, ma un po’ ovunque. Tutto questo, purché i diversi progetti siano accomunati dallo stesso soggetto proponente, lo stesso grande costruttore.

Sesto horcrux: e se il calmiere se lo mangiasse il prezzo?

Avvertenza importante: questo horcrux è una congettura e non basato su dati reali, ma è un dettaglio che non può essere trascurato. “Il prezzo calmierato al 33% non vuol dire nulla. Se il prezzo lo fanno i costruttori, quelle case possono essere ugualmente inaccessibili per chiunque”, ci spiega una nostra fonte. In altre parole, bisognerà vedere come sarà calcolato il prezzo di mercato da calmierare; se sarà ancorato a degli standard, e quali, e fissati da chi. Perché se il prezzo calmierato al 33% non fosse più economico del prezzo medio in una data città o regione, allora il 70% delle case costruite sarebbero normali appartamenti. E il restante 30% sarebbero case di lusso.

Settimo horcrux: questo piano vi ricorda qualcosa?

L’ultimo, inquietante, dettaglio è che lo schema “agevoliamo le costruzioni in maniera senza troppa regolazione così da attrarre investimenti sul territorio” è sostanzialmente ciò che è successo a Milano. La città che più di tutte rappresenta l’emergenza abitativa. Ed era ciò che stava cercando di fare il disegno di legge cosiddetto “salva-Milano”, affossato malamente sia dalla maggioranza sia dalle opposizioni che l’avevano concepito (d’altronde, governano Milano).

E non è un caso, quindi, che sul Piano Casa ci abbia messo la faccia Salvini. Non solo perché è ministro delle infrastrutture, ma perché era un tempo il principale fautore del Salva-Milano.

In questo caso, le agevolazioni sono forse addirittura più ampie di quelle attivate a Milano, che facevano ricorso solo alla cosiddetta SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per avviare i lavori senza troppi oneri urbanistici. Dal momento che deve ancora passare dal Parlamento, non conosciamo la forma finale di questo decreto-legge (investimenti da un miliardo o meno, soltanto esteri o anche nazionali, su una sola area o su più territori). Ma si sa fin troppo bene a cosa ha portato quest’approccio applicato a una sola città. Quali conseguenze ci sarebbero se quest’approccio fosse replicato su scala nazionale?

Qualche altra notizia e poi ci salutiamo.

La legge elettorale sembra più vicina che mai. Scherzando, Giovanni Donzelli ha confessato a Will che “se facciamo la legge elettorale, ci sarà anche il voto fuorisede”. Che però non è presente nel testo base, ma sarà inserito con un emendamento. Intanto, però, come scrive Marta Borghese su Public Policy è arrivato il nuovo testo della proposta di riforma della legge elettorale, a prima firma del capogruppo di FdI Galeazzo Bignami, già ribattezzato “Bignami-Bis”. Non è ancora chiaro con quale nome sarà noto questo testo di legge: la maggioranza ha provato a definirlo “Stabilicum”, mentre nelle opposizioni si è rafforzato il termine “Meloncellum”. Comunque, la modifica interviene sulla soglia per l’attribuzione del premio, che passa dal 40 al 42% e sul tetto massimo dei seggi raggiungibili da una coalizione in ciascuna Camera, prevedendo un coordinamento tra le due e una distribuzione proporzionale in caso di mancato raggiungimento della soglia. Il ballottaggio, di cui avevamo parlato diffusamente in questo numero della newsletter, è saltato, mentre rimane l’indicazione del nome del candidato alla presidenza del Consiglio.

Lunedì si è saputo il risultato delle amministrative in diversi Comuni italiani, tra cui molti capoluoghi di provincia e Regione, ne abbiamo parlato diffusamente nell’ultima puntata di Nessuno Escluso. A Venezia in particolare il Partito Democratico era convinto di poter fare un bel risultato. Per dirla con le parole di David Allegranti su Public Policy: e invece. “E invece, invece no. La città lagunare, dove era candidato il senatore Andrea Martella, respinge l’assalto del centro sinistra e conferma, undici anni dopo, il centro destra alla guida della città che vince – contro ogni previsione – al primo turno. Nonostante i vari casi che l’hanno colpita in questi anni. Il caso Biennale, il caso Venezi e forse, più importante di tutti, il caso dell’inchiesta giudiziaria meglio nota come Palude. Luca Zaia e l’ex sindaco Luigi Brugnaro si sono tenuti lontani dalla campagna elettorale, già nel centrodestra qualcuno era preoccupato della possibile sconfitta; il ballottaggio sarebbe stato un risultato utile, persino insperato. Invece no”.

Spagna, Italia, Paesi Bassi, Francia e Lituania chiedono alla Commissione europea di agire con più decisione contro le pratiche anti-concorrenziali messe in atto dalla Cina. Come spiega Fabio Napoli su Public Policy, in un non paper firmato dai cinque Paesi, di cui Public Policy Europe ha preso visione, si evidenzia come il sistema commerciale multilaterale sia minacciato da una serie di attori e dall’aumento delle pratiche commerciali sleali. Il documento non cita mai la Cina, ma sembra chiaramente indirizzato contro Pechino. Ci sono obiettivi di breve, medio e lungo termine: nel breve termine, la Commissione dovrebbe destinare maggiori risorse alle unità e ai gruppi incaricati dell’attuazione degli strumenti di difesa commerciale. Nel medio termine, l’Ue “dovrebbe contemplare alcuni adeguamenti mirati al proprio quadro giuridico in materia di difesa commerciale”. Nel lungo periodo, l’Ue dovrebbe valutare come affrontare meglio l’attività transnazionale delle imprese provenienti da paesi colpiti da significative distorsioni, che sono soggette a misure di difesa commerciale nel Paese di origine. Insomma, un sacco di proposte, che arrivano da Paesi senz’altro importanti. Ma cinque rimangono. Peraltro, con livelli di vicinanza a Pechino piuttosto differenti, in un gradiente che va da Meloni a Sanchez.

Dal 25 al 27 settembre torna a Torino Future4Cities, il nostro festival delle città che cambiano, ideato da Will e FROM, e co-prodotto dalle OGR Torino. Tre giorni di podcast live e talk , workshop, esplorazioni urbane, live show e molto altro, per immaginare insieme il futuro delle città, condividendo esperienze e competenze.

📢 Sono aperte fino al 22 giugno le candidature al Premio Future4Cities2026: cerchiamo i progetti innovativi che in tutta Italia aiutano le nostre città a rispondere alle pressioni su casa, mobilità, lavoro, clima e comunità.

CANDIDA UN PROGETTO

Continuano gli appuntamenti settimanali di Nessuno escluso, il primo talk show di Will, live sul canale YouTube di Will Media ogni mercoledì sera dalle 20 alle 21.

Al tavolo ci sono sempre Chiara Piotto, già autrice e volto di The Essential, e Pietro Forti, che è l’autore di questa newsletter e il cronista parlamentare di Will.

Stavolta, però, oltre alla consueta diretta (che trovate qui, con ospiti Ginevra Leganza del Foglio e Martina Carone di YouTrend) ci siamo concessi una lunga intervista con l’eurodeputato e presidente del Partito Democratico, Stefano Bonaccini.

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