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Cette semaine, on parle d'argent qui dort, d'un levier que les gros patrimoines utilisent sans le crier sur les toits, et d'une question très concrète posée par Nathalie sur le choix entre GLI et Visale. Au programme aussi, un outil gratuit qui va changer votre façon de négocier un bien, et un quizz fiscal qui pique un peu.
Bonne lecture.
Damien
PS. Un like, un partage ou un commentaire : ça me fait plaisir… et ça fait plaisir aux algorithmes. Tout le monde est content 😉
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Vous avez fait le plus dur. Un bien, deux biens, peut-être un petit immeuble. Les loyers rentrent. Et cet argent dort sur un Livret A à 1,5 % ou sur un compte courant à 0 %. Pendant que l’inflation, elle, ne dort pas. Chaque mois, votre pouvoir d’achat s’érode un peu.
Dans la vidéo, je montre comment faire travailler ce cashflow en parallèle de votre immobilier physique, sans nouveau crédit, sans notaire et sans locataire, en appliquant aux SCPI la même discipline d’investissement régulier qu’en bourse.
Je vous le dis franchement : cette vidéo est réalisée en partenariat avec Eden, une SCPI que je trouve pertinente pour la diversification géographique. Un partenariat ne veut pas dire que je récite un argumentaire. Au contraire, c’est l’occasion d’aller plus loin que la plaquette.
Le point que je veux vraiment vous transmettre, c’est celui-ci :
La fiscalité d’une SCPI ne dépend pas de son rendement affiché. Elle dépend d’abord de l’endroit où se trouvent ses immeubles.
Une SCPI investie hors de France et une SCPI française ne sont pas logées à la même enseigne côté prélèvements sociaux. Alors avant d’investir dans une SCPI, posez-vous toujours deux questions : où sont les actifs, et quelle est ma propre situation fiscale ? C’est cela qui détermine votre rendement net réel, bien plus que le chiffre brut de la brochure.
Deux profils, deux approches, d’ailleurs. Si vous avez besoin de revenus complémentaires maintenant, la pleine propriété, avec versement régulier des loyers, est faite pour vous. Si votre fiscalité est déjà lourde et que vous construisez sur dix ans, la nue-propriété permet d’acheter avec une décote, sans percevoir de loyers ni payer d’impôt pendant la durée, puis de récupérer la pleine propriété au terme. Le bon choix dépend de vous, pas d’une règle universelle.
Pour ceux que ça intéresse : Eden offre deux parts, soit 100 €, dès 3 000 € investis, avec le code FOCUS que j’ai négocié pour les lecteurs.
Communication à caractère promotionnel. Investir dans une SCPI comporte un risque de perte en capital. Le capital et les revenus ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 8 ans minimum. La fiscalité dépend de votre situation personnelle et est susceptible d’évoluer.
Trois outils pour financer un projet sans céder une seule action. Et sans laisser 31,4 % au fisc.
Imaginez la scène.
Vous avez 300 000 € sur votre compte-titres. Un portefeuille que vous avez mis des années à construire, qui performe, qui travaille pour vous pendant que vous dormez.
Et une opportunité se présente. Un bien à saisir, des travaux, un projet. Besoin de 80 000 € de trésorerie, assez vite.
Le réflexe de 9 personnes sur 10 ? Vendre une partie du portefeuille.
Mauvaise idée. Et en 2026, plus que jamais.
Depuis la dernière loi de financement de la sécurité sociale, la flat tax sur vos plus-values mobilières est passée de 30 à 31,4 %.
Traduisez : si vous vendez 80 000 € de titres dont 30 000 € de plus-value, c’est près de 9 400 € qui partent directement en impôt.
Et ce n’est même pas le pire. En vendant, vous cassez une allocation que vous aviez patiemment calibrée, et vous sortez du marché une ligne qui, elle, continuait de monter.
Vous payez donc pour appauvrir votre propre stratégie.
Je vais être direct : ce n’est pas comme ça que raisonnent les gens qui ont déjà du patrimoine. Eux ne vendent pas. Ils empruntent contre ce qu’ils possèdent.
Et ils le font avec trois outils que votre banquier ne vous proposera jamais de lui-même. On va les démonter.
Le nantissement, c’est le point de départ.
C’est l’acte par lequel vous mettez vos placements en garantie auprès d’une banque, sans les vendre. Vos titres restent à vous. Ils continuent de verser leurs dividendes et de prendre de la valeur. Mais ils servent de gage.
En échange, la banque vous ouvre une ligne de crédit.
C’est exactement le mécanisme d’une hypothèque. Sauf que la garantie n’est pas votre maison. C’est votre portefeuille.
Le crédit adossé à ce nantissement porte un nom : le crédit Lombard.
La banque vous prête une fraction de la valeur de vos actifs, en général entre 50 et 80 % selon leur qualité (c’est ce qu’on appelle la quotité, ou le ratio LTV).
Avec 300 000 € de portefeuille, vous pouvez donc mobiliser 150 000 à 240 000 € de cash. Sans vendre une seule ligne.
Le coût ? En 2026, comptez de l’ordre de 3 à 4 % tout compris. Un taux de référence (type Euribor), plus une marge bancaire qui se négocie d’autant mieux que votre patrimoine est important.
Reprenez le calcul de tout à l’heure.
Vendre vous coûtait 31,4 % d’impôt sur la plus-value. Emprunter vous coûte 3 à 4 % par an.
La logique se retourne complètement.
Reste à savoir comment vous remboursez. C’est le troisième outil.
Dans un crédit classique, vous remboursez chaque mois du capital plus des intérêts. Dans un prêt in fine, vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée. Le capital, vous le soldez en une seule fois, à la fin. Parfois même jamais de votre vivant, le solde étant réglé sur la succession.
Résultat : votre trésorerie mensuelle reste légère, votre argent continue de travailler, et vous ne sortez le capital que le jour où ça vous arrange.
Le crédit Lombard fonctionne quasiment toujours sur ce mode.
Et si vous êtes investisseur immobilier, gardez un œil dessus : un prêt in fine peut aussi financer un bien locatif. Comme vous ne remboursez que les intérêts, le montant déductible de vos revenus fonciers reste élevé sur toute la durée. Un levier que le crédit amortissable classique ne vous offre pas.
Maintenant, la partie honnête. Parce qu’un outil puissant a toujours un revers, et celui-ci porte un nom : l’appel de marge.
Le principe est simple. Si la valeur de vos actifs nantis chute fortement, le rapport entre votre dette et votre garantie se dégrade. La banque vous demande alors de rétablir l’équilibre.
Mais attention à la nuance, parce que c’est là qu’on lit tout et n’importe quoi.
La banque ne liquide pas votre portefeuille du jour au lendemain. En général, elle vous demande d’abord de reconstituer la garantie : remettre un peu de cash, apporter d’autres titres, ou rembourser une partie. Vous avez une fenêtre pour réagir. La vente forcée, c’est le dernier recours, uniquement si vous ne faites rien.
Le mot d’ordre, donc : ne jamais tirer sur la corde.
Emprunter loin du maximum autorisé. Garder une réserve de liquidités pour absorber un coup dur. Nantir un portefeuille diversifié plutôt que trois lignes corrélées.
Et un réflexe non négociable avant de signer : faites-vous expliquer précisément les clauses d’appel de marge de votre contrat. Certaines banques laissent des délais confortables, d’autres beaucoup moins. Ça change tout.
D’autant qu’on n’est pas dans un marché tranquille en ce moment. La BCE vient de remonter ses taux, l’OAT a frôlé les 4 %. Raison de plus pour manier le levier avec discipline, pas avec gourmandise.
Soyons clairs : ces outils ne sont pas pour tout le monde, et c’est normal.
Le crédit Lombard suppose d’avoir déjà un portefeuille financier à mettre en gage. En banque privée, le ticket d’entrée tourne souvent autour de 250 000 € d’actifs. Il existe des versions plus accessibles, comme une avance sur titres adossée à une assurance-vie. Mais le principe reste le même : il faut déjà avoir construit quelque chose.
Si vous n’y êtes pas encore, retenez juste ceci, parce que ça va orienter toute votre stratégie :
L’objectif n’est pas seulement d’accumuler du capital. C’est de le rendre mobilisable sans le vendre.
Chaque euro que vous placez aujourd’hui dans une enveloppe que vous pourrez nantir demain, c’est un euro qui financera un projet sans jamais déclencher l’impôt.
Vous ne construisez pas une cagnotte. Vous construisez une garantie.
Si vous avez un patrimoine financier qui dort pendant que vous hésitez à le faire travailler, la vraie question n’est plus de savoir si ces outils existent.
Elle est de savoir s’ils sont adaptés à votre situation. Et comment les calibrer sans prendre un risque inutile.
Ça ne se décide pas dans une newsletter. Ça se regarde dossier par dossier.
C’est exactement le travail de mon Multi Family Office Focus Wealth Office. Si la logique de cet article vous parle et que vous voulez voir ce qu’elle donnerait concrètement sur votre patrimoine :
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On vous recontacte pour en parler.
Cet article a une vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Le recours à l’effet de levier amplifie les gains comme les pertes et comporte un risque de perte en capital. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Les conditions (taux, quotité, clauses d’appel de marge) varient selon les établissements et votre situation.
Excellente question, et le fait que vous vous la posiez dès le premier locataire montre que vous démarrez bien.
Ma réponse va peut-être vous surprendre : non, je ne prends rien de façon systématique. Méfiez-vous de quiconque vous répond « toujours l’une » ou « toujours l’autre » sans regarder votre locataire. Le bon choix dépend de deux choses seulement : le profil de votre candidat, et le niveau de loyer.
Posons les bases.
La Visale, c’est une caution gratuite portée par Action Logement. Zéro euro pour vous. Mais elle a deux conditions. D’abord, le locataire doit être éligible : tous les 18-30 ans le sont sans condition de revenus, et au-delà de 31 ans il faut gagner moins de 1 710 € nets ou être en situation de mobilité. Ensuite, le loyer charges comprises doit rester sous le plafond de votre zone (en 2026 : 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € dans les grandes agglomérations, 1 365 € ailleurs). Si votre candidat coche les cases, la Visale est imbattable : elle ne vous coûte rien, et elle vous permet d’accepter un jeune actif qu’une assurance refuserait.
La GLI, c’est la logique inverse. C’est une assurance que vous payez, autour de 3 à 3,5 % du loyer annuel (et c’est déductible de vos revenus fonciers). En échange, elle est plus complète : prise en charge dès le premier euro impayé, protection juridique, pas de limite de durée. Mais l’assureur est exigeant sur le locataire : il veut en général des revenus égaux à trois fois le loyer et un emploi stable. Elle est donc faite pour les dossiers solides, ou quand votre loyer dépasse le plafond Visale.
Et voici le point que presque personne n’a intégré, parce qu’il vient de changer : depuis le 6 janvier 2026, la Visale ne couvre plus que les trois premières années du bail. Au-delà, plus de filet, sauf si le locataire refait une demande et reste éligible. Donc si vous visez un locataire stable sur le long terme, ce « gratuit » s’arrête au bout de trois ans. C’est précisément là qu’une GLI, sans limite de durée, reprend tout son sens.
Deux réflexes pour finir.
Pas de cumul. Vous ne pouvez pas cumuler une garantie (Visale ou GLI) avec une caution physique, sauf le cas particulier des étudiants et apprentis. Choisissez une architecture propre, pas un mélange flou des trois.
La Visale se demande avant la signature. Le locataire obtient son visa, vous le validez, et le bail doit être signé dans les 30 jours.
Pour résumer ma façon de faire : Visale par défaut quand le locataire est éligible et le loyer dans les clous, GLI dès que le profil est solide, que le loyer dépasse le plafond, ou que je veux une couverture longue durée.
Et le vrai conseil, celui qu’on oublie toujours :
Une garantie ne rattrape jamais un mauvais dossier. Elle amortit un imprévu sur un bon dossier. Votre première protection, ce n’est ni la Visale ni la GLI. C’est votre sélection. Je vais vous préparer une vidéo Youtube dédiée sur le sujet !
Cette semaine, je ne vais pas vous vendre un énième outil payant. Je vais vous donner celui que j’utilise pour ne jamais surpayer un bien : DVF, la base des Demandes de Valeurs Foncières.
C’est un service public, gratuit, alimenté par l’administration fiscale. Et il fait une chose que personne d’autre ne fait : il vous montre le prix réel auquel les biens se sont vendus, signature chez le notaire à l’appui. Pas le prix espéré du vendeur. Pas l’estimation optimiste d’un algorithme. Le vrai prix, celui de l’acte.
La différence est énorme.
Les portails d’annonces vous montrent ce que les vendeurs rêvent d’obtenir. DVF vous montre ce que les acheteurs ont réellement payé.
Rue par rue, depuis 2014. Plus de 13 millions de transactions.
Concrètement : vous tapez une adresse ou une commune sur app.dvf.etalab.gouv.fr, vous cliquez sur les parcelles, et vous voyez les ventes récentes avec surface, type de bien et prix. Vous calculez votre prix au mètre carré de référence, et vous arrivez en négociation avec des faits, pas avec une intuition.
Deux limites à connaître, pour l’utiliser en pro : les données sont mises à jour deux fois par an (donc léger décalage), rattachées à la parcelle et non à l’adresse exacte, et l’Alsace-Moselle ainsi que Mayotte n’y figurent pas. Voyez-le comme une boussole, pas comme un estimateur magique. L’œil reste à vous.
Je vous le donne parce que je préfère que vous négociiez avec des chiffres réels. C’est ça, reprendre le contrôle.
Avec une inflation à 3% par an, en combien de temps votre épargne non investie perd-elle la moitié de son pouvoir d’achat ?
On s’arrête là pour cette semaine. S’il ne fallait retenir qu’une idée : avant de vendre quoi que ce soit pour financer un projet, calculez ce que ça vous coûte réellement. C’est là, le plus souvent, que se joue la différence entre subir sa fiscalité et la piloter.
Et n’oubliez pas le quizz : la réponse arrive dans le prochain numéro.
Une question, un désaccord, un sujet que vous aimeriez voir creusé ? Répondez simplement à ce mail. Je lis tout, et les meilleures questions deviennent la rubrique de la semaine.
Je vous dis à dimanche prochain, 8h, dans votre boîte mail.
Damien
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